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Il mutuo: cosa e' e come funziona. Queste sono le caratteristiche dei mutui ipotecari normalmente disponibili:

- La durata e' di solito da un minimo di 5  a un massimo di 20 anni; eccezionalmente di 25 o 30 anni. Le rate sono mensili, o trimestrali oppure semestrali. Talora anche annuali

- In genere il mutuo copre l'80% del valore dell'immobile. Raramente tocca il 100% del valore o perfino di piu': in tal caso vengono richieste piu' garanzie.

Il metodo per l'ammortamento piu' utilizzato e' “alla francese”. Ogni rata e' composta da una quota capitale (rimborso di quanto prestato) e una quota interessi. All'inizio si versano soprattutto gli interessi. Verso la fine del piano di rimborso (detto anche piano di ammortamento) si salda soprattutto il capitale. Quindi le quote di capitale sono crescenti nel tempo, e quelle degli interessi decrescenti.

Il tasso (o saggio) di interesse. L'interesse da pagare per un mutuo e' espresso in percentuale annua. Per esempio, se la somma prestata e' di 100 mila euro a un interesse annuo del 5%, il primo anno la banca matura il diritto a guadagnare 5 mila euro sul prestito concesso (oltre alla restituzione dei 100 mila euro anticipati).Si applica pero' il principio dell' “interesse composto”: anche gli interessi maturati dalla banca (e non restituiti attraverso le rate pagate), maturano interessi, allo stesso tasso. Riferendosi all'esempio fatto, dal secondo anno in poi si paghera' di fatto un interesse maggiore al 5%.

Tasso fisso, variabile e misto. I mutui sono di tre tipi:fisso, variabile (o indicizzato) e misto. Nei primi il l tasso di interesse viene fissato per tutta la durata del debito; nei secondi dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se l'indice cresce, la rata aumenta, se discende, anche le rate si alleggeriscono. Nei mutui a tasso misto, a determinate scadenze, il mutuatario puo' scegliere, o e' costretto a scegliere, di variare un tasso fisso con un tasso variabile, o viceversa.

Tasso variabile: come funziona. La percentuale dell'interesse di un mutuo a tasso variabile dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro per le banche. Se l'indice cresce, con esso cresce la rata; se discende anche la rata diminuisce. L'indice di riferimento piu' utilizzato e' l' Euribor, un parametro di media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche, operanti nell'Unione Europea, cedono i depositi in prestito. Viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea. Piu' raramente si ricorre al Libor, un parametro che viene utilizzato sul mercato Londinese per i prestiti fra le Banche. E' comunicato ogni giorno dall'Associazione delle Banche inglesi e ha valore per gli scambi del giorno successivo. Sul parametro viene applicato uno spread, cioe' una percentuale in piu' che e' il guadagno che la banca tenta di assicurarsi. L'Euribor varia a seconda se e' a uno, tre o sei mesi e risente delle previsioni di aumento o di caduta dei tassi di interesse.

Tassi di interesse particolari. Alcuni istituti di credito prevedono anche un “tasso di ingresso”, sempre piu' basso del “tasso a regime”, per attirare la clientela. Esso rimane in vigore solo per un limitato periodo di tempo. Altri istituti propongono il cosiddetto “tasso variabile con Cap”. E' un tasso variabile a cui e' fissata una percentuale massima di ascesa verso l'alto (il “Cap rate”). Ovviamente un mutuo di questo tipo “costa” un po' piu', perche' riduce i rischi per il cliente di incremento esagerato della rata del mutuo.

Esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola. Puo' venire  pero' fissato un tetto massimo di durata, raggiunto il quale la banca ha facolta' di elevare il tasso di riferimento: attenzione quindi. Infine, al momento poco diffusi sono i mutui in valuta diversa dall'euro (per esempio in franchi svizzeri), in cui i cambi con la nostra moneta influiscono sul variare dei costi, rata per rata: si tratta di prodotti da scegliere solo se si sa bene quel che si fa, nel passato hanno creato brutti scherzi ai mutuatari.

Le cose da fare e da non fare

Cosa fare

Ø       Paragonare le condizioni tra varie banche, chiedendo sempre se possono fornire il Taeg, anche in caso di tasso variabile;

Ø       Chiedere il prospetto informativo del mutuo e sottoporlo al notaio di fiducia per un esame delle clausole;

Ø       Fare attenzione ai costi aggiuntivi (istruttoria, perizia, spese, polizze obbligatorie);

Ø       Se si e' l'unico sostegno economico della famiglia, stipulare una polizza vita in caso morte, che copra il pagamento del mutuo;

Ø       Informarsi sui tempi reali di erogazione;

Ø       Informarsi sui costi amministrativi di estinzione del mutuo (le penali non possono esserci piu');

Ø       Scegliere il notaio e non lasciarselo imporre dalla banca.

Ø       Se, dopo aver stipulato un mutuo, ci si accorge che ne esistono altri migliori sul mercato, tentare di contrattare una riduzione del tasso, minacciando in caso contrario di passare ad un'altra banca.

Ø       Diffidare delle offerte mirabolanti di piccole  finanziarie, soprattutto se si ha un reddito basso o si e' protestati.

Cosa non fare

Ø       Essere troppo ottimisti sull'aumento dei propri redditi futuri o sulla possibilita' di rivendere a caro prezzo la casa ipotecata, in caso di guai;

Ø       Farsi attrarre troppo dai cosiddetti “tassi d'ingresso”, che possono essere specchietti per allodole;

Ø       In periodi di tassi alti, stipulare un mutuo a interesse fisso;

Ø       Stipulare mutui collegati a strumenti finanziari complessi, o in valuta estera, se non si e' esperti;

Ø       Se si acquista un immobile in costruzione, accollarsi senza controllare i mutui stipulati dall'impresa edile (in genere debbono essere a condizioni e spese notarili lievemente migliori a quelle di mercato);

Ø       In caso di vendita della casa, accettare il cosiddetto “accollo cumulativo” del mutuo all'acquirente, mediante il quale si continua ad essere responsabili del mancato pagamento delle rate.

Ø       Credere che un broker di mutui tratti tutti quelli presenti sul mercato e non controllare altre offerte.

Ø       Fare la surrogazione del mutuo, passando ad altra banca con condizioni un po' migliori, senza essersi informati bene sui costi, anche notarili, dell'operazione.

Ø       Estinguere un mutuo anticipatamente per aprirne un altro con una banca diversa, senza avere fatto i conti se conviene davvero oppure credendo cosi' di fare una surrogazione.

Istruttoria, perizia, spese di incasso e altri costi

Le spese di un mutuo non si esauriscono nel tasso di interesse da versare, perfino quando esso e' fisso e immutabile per tutta la durata del finanziamento.

Non solo: non tutte vengono conteggiate nel Taeg: quindi anche qualora esso sia rilevato, occorre comunque farsi bene i conti in tasca.

Tra quelle di cui il Taeg tiene conto ci sono quelle di istruttoria. Si tratta dell'analisi del reddito e delle spese mensili del nucleo familiare o dell'azienda, condotta dalla banca, per stabilire la capacita' di rimborso. La maggior parte delle banche la fa pagare, a costo fisso e meno spesso rapportato percentualmente all'ammontare del mutuo, talora con dei tetti massimi.

Non calcolati invece i costi fiscali del mutuo. Quando si sta acquistando la prima casa, essi sono pari allo 0,25% del suo importo. Se ne deduce che, per ottenere per esempio 100.000 euro di prestito tondi tondi, occorre richiederne 100.251 euro. I costi fiscali di un mutuo per comprare qualsiasi altro immobile (o per ristrutturare la prima casa stessa) sono, invece, da agosto 2004, cresciuti ben otto volte, passando dallo 0,25% al 2%. Infatti, per ottenere 100.000 euro, bisogna farsene prestare 102.041. Ovviamente sui 2 mila e rotti euro in piu' occorrera' pagare anche gli interessi alla banca.

Vi sono poi le spese di incasso e di spedizione della corrispondenza talora non si pagano, talaltra sono conteggiate a forfait (si paga una cifra una volta per tutte), altre volte addebitate via via che si presentano. Tra di esse si possono comprendere anche quelle di rendiconto annuale.

Escluse dal Taeg sono invece le spese di perizia. Essa e' a valutazione del valore dell'immobile che si da' in garanzia ipotecaria, fatta da un tecnico specializzato. Talora e' concessa gratuitamente, soprattutto per prestiti di somme non altissime o per i mutui convenzionati. Talaltra si impone un importo, di 200-400 euro in media.

A far salire gli esborsi sono anche le spese sostenute per eventuali polizze assicurative, che possono essere obbligatorie o facoltative (solo nel primo caso sono incluse nel Taeg, ma in ogni caso non sono previste nel rilevamento del tasso d'usura). In genere l'assicurazione e' richiesta sull'incendio e la rovina dell'immobile, ma, soprattutto in caso di lavori dipendenti con scarso reddito, puo' essere estesa anche ai casi di invalidita' e di perdita dell'impiego. I costi sono conteggiati spesso in proporzione alla rata, ma se si chiede che siano versati subito, riducendo cosi' di fatto l'importo del finanziamento. Teoricamente e' possibile concludere una polizza per conto proprio, se si riescono a trovare condizioni migliori di quelle proposte: non e' sempre facile pero' convincere il funzionario di una filiale ad accettarla.

Polizze sulla vita in caso morte possono essere richieste soprattutto se il mutuatario e' in eta' avanzata: in tal caso i costi possono salire notevolmente. Nonostante cio', sarebbe prudente stipulare questo tipo di polizze se chi sottoscrive il contratto e' l'unico sostegno economico della famiglia e non ha un patrimonio familiare consistente: se venisse a mancare il suo aiuto nel versare le rate, per morte o per invalidita' grave, i familiari rischierebbero di perdere la casa. Va valutata la situazione anche in caso di coppie di fatto, soprattutto se esiste un coniuge separato e non divorziato: c'e' il vantaggio che la polizza non entra nel calcolo delle quote di eredita'. In caso di polizza vita volontaria, si puo' tentare di contrattare con la Banca un ribasso il tasso, dal momento che le garanzie per l'istituto sono maggiori.

I costi notarili, infine, dipendono dagli onorari, che tengono conto a loro volta del valore della casa compravenduta e, soprattutto, di quello dell'ipoteca, oltre che di particolari difficolta' della pratica. Gli onorari ariano, piu' di quel che si potrebbe immaginare, da professionista a professionista e da zona a zona. Vale la pena farsi fare un preventivo. E' sempre chi sottoscrive il mutuo che ha la facolta' di scegliersi il notaio.

Infine c'e' il tasso di mora, generalmente superiore a quello ordinario, previsto anche per il ritardato pagamento di una sola rata; esso, pero', secondo i piu' recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non puo' esorbitare certi livelli. La Cassazione (sentenza n. 2593/2003), ha chiarito che la mora si paga solo sulla parte della rata di rimborso del capitale, e non sulla quota di  interessi , come molte banche nei loro contratti prevedevano (e talora prevedono, si tratta del cosiddetto anatoicismo).In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che fanno maggiorare l'ammontare di risarcimento a carico del mutuatario.

Attenzione: se si chiede un pre-finanziamento del mutuo, a tassi piu' elevati, i costi ovviamente salgono (soprattutto se la sua durata e' di diversi mesi).

L'iter burocratico del mutuo

Il parere di fattibilita'. Scelta la banca o la finanziaria a cui si intende chiedere il prestito, il funzionario addetto fara' alcune domande al cliente dando un primo “parere di fattibilita'”, in attesa di successivi approfondimenti. In sostanza i dati richiesti informalmente saranno gli stessi di cui accenniamo diffusamente nel paragrafo piu' sotto. Lo scopo immediato del funzionario sara' valutare il cosiddetto rapporto "rata/reddito". Il calcolo piu' banale e' che la rata del mutuo non superi il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

Gli elementi chiave saranno quindi il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari desunto dalla dichiarazione dei redditi, il valore dell'immobile oggetto del finanziamento; la presenza o meno di di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

La domanda di prestito. Va compilata la domanda di prestito, che contiene piu' o meno queste informazioni:

- Dati anagrafici e residenza- qual e' l'abitazione attuale e sotto che titolo la si occupa (proprieta', affitto, ospitalita' presso familiari, comodato gratuito);

- Qual e' la composizione della famiglia e chi sono le persone a carico - Il regime patrimoniale dei coniugi (sposati in comunione o separazione dei beni);

- Qual e' l'occupazione (a parita' di reddito, sono di gran lunga agevolati i dipendenti rispetto ai lavoratori autonomi); l'anzianita' di servizio,

- Il reddito netto, le qualifiche e, per i lavoratori autonomi, le prospettive future;

- Il valore della casa in acquisto e (se non coincide) di quella da ipotecare. La sua descrizione (superficie totale, coperta e scoperta, pertinenze, finiture, fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);

- Una dichiarazione in cui si dice di non avere debiti o si danno indicazioni su quelli esistenti;

- La possibilita' o meno di fornire il nome e i dati di un'altra persona che faccia da garante (fideiussore), soprattutto in caso di redditi bassi.

L'istruttoria della banca. Se la banca considerera' soddisfacenti le informazioni fornite, chiedera' la relativa documentazione, che variera' a seconda della situazione (copie delle dichiarazioni dei redditi, cedolini paga, stato di famiglia, eventuali iscrizioni alle Camere di Commercio, estratti di matrimonio, copia della sentenza del tribunale in caso di separazione o divorzio, copia del compromesso di acquisto, planimetria dell'immobile, certificato di abitabilita' (edifici nuovi), copia dell'ultimo rogito di acquisto, eventuali dichiarazioni di successione dell'immobile ereditato, eventuale attestato di iscrizione all' albo professionale.

La delibera del finanziamento. La banca effettuera' poi ulteriori accertamenti (acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia) nonche' chiedera',, quasi sempre, a un tecnico di periziare l'immobile su cui accendere l'ipoteca (cioe' di valutarne il valore). A delibera avvenuta la banca ne dara' comunicazione al richiedente e fissera' la data della stipula dell'atto pubblico davanti al notaio. Contestualmente verranno anche firmati i documenti per iscrivere l'ipoteca.

I tempi di erogazione. Fortunatamente i tempi di erogazione dei mutui si vanno accorciando. Ma e' bene non fidarsi. E' capitato spesso che l'acquirente di una casa si fosse impegnato a comprarla entro una data convenuta, per poi accorgersi che la banca non aveva i soldi disponibili.

Si veda a proposito l'articolo sui “mutui ponte”.

Detrazioni fiscali sui mutui

Con i tassi in crescita, l'unica consolazione e' che il mutuo per l'acquisto della casa in cui si abita puo' essere un po' meno caro di quel che paghiamo. É infatti possibile godere della detrazione pari al 19% sugli interessi e gli altri oneri, fino a un tetto di 3.615,2 euro). In parole povere, il risparmio e' al massimo di 686,89 euro annuo, una cifra che comunque si raggiunge quasi sempre. Gli interessi e gli oneri pagati in piu' non possono pero' essere detratti.

Condizioni Il mutuo deve essere per l'acquisto dell'abitazione principale, cioe' l'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Quindi l'abitazione puo' essere anche quella principale di un familiare. Tra i familiari rientrano genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii, figli dei fratelli, suoceri, genitori dei suoceri, cognati (in linea maschile, quella femminile e' ovviamente identica). Anche la moglie separata (ma non divorziata), che ha avuto in assegnazione la casa dal giudice e' un “familiare”. La Finanziaria 2007 ha affermato che si presume “abitazione principale” quella in cui il contribuente ha la residenza (salvo prova contraria).

Il contribuente che si avvale della detrazione deve essere pero', oltre che intestatario del mutuo, anche proprietario della casa. Il tetto di 3.615,2 euro vale per l'intero immobile: percio' non e' possibile innalzarlo al doppio se, per esempio, i contestatari del mutuo sono due (per esempio, moglie e marito). Anzi, se uno dei due non e' proprietario, solo l'altro gode della detrazione, al 50%.

Tempi La finanziaria 2001 ha raddoppiato i tempi per destinare l'immobile ad abitazione principale. L'immobile deve essere divenuto tale fino a 12 mesi prima e non oltre 12 mesi dopo la data di stipulazione del mutuo. Facciamo un esempio: se ho stipulato il mutuo il 15 aprile 2007, l'immobile deve essere divenuto abitazione principale dopo il 16 aprile 2006 oppure deve poterlo divenire entro il 14 aprile 2008.

Eccezioni alla regola dei tempi. La regola dell'anno prima o dopo la data della sottoscrizione del mutuo ha due eccezioni.

Innanzitutto, se si acquista un immobile locato che si intende destinare ad abitazione principale, la data in cui dovra' diventare abitazione principale  slitta a un anno dall'effettivo rilascio dell'immobile da parte dell'inquilino. Unica condizione, che si dia lo sfratto "per finita locazione", entro tre mesi dall'acquisto. Perche' mai si debba ricorrere, sempre e comunque, alla finita locazione, non e' dato di sapere: talora si sfratta un inquilino anche perche' e' moroso (cioe' non paga il canone).

La seconda eccezione scatta per chi compra un immobile in cui si eseguono opere considerate come di “ristrutturazione edilizia”. I tempi entro cui e' possibile sottoscrivere un mutuo, godendo della detrazione, si allungano fino a un massimo di due anni dall'acquisto. I lavori catalogati come di “ristrutturazione edilizia” possono variare da comune a comune: si tratta comunque di opere piuttosto importanti che prevedono la richiesta di un “permesso di costruire” o di una Dia (dichiarazione di inizio attivita'), con il pagamento del contributo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione al Comune. La proroga nel tempo non vale per altri tipi di opere, piu' comuni, come per esempio quelle di manutenzione straordinaria.

Oneri detraibili La detrazione d'imposta spetta - nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi,con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, sia per gli oneri accessori.

Gli oneri accessori sui quali e' consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. Tra queste, possiamo elencare:  l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario; le spese di perizia; le spese di istruttoria; la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attivita' di intermediazione; la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; l'eventuale penalita' per anticipata estinzione del mutuo (ora non piu' applicabile);le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca; l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.

Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non intrinseche a questo tipo di contratto, le spese di assicurazione dell'immobile, anche se la polizza e' pretesa dall'istituto di credito, a garanzia di particolari eventi che danneggino l'immobile..

Per quanto attiene ai contributi agevolativi, se essi vengono erogati in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha “esaurito” la detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo:

- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;

- le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali;

- gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformita' ad apposite disposizioni di legge;

- le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari).

Ricordiamo pero' che le provvigioni degli agenti immobiliari hanno una autonoma detrazione del 19%. varata a partire dal 2007.

Detrazioni fiscali sui mutui per la costruzione Anche i mutui per la costruzione della prima casa hanno diritto dal 1998 in poi a detrazione fiscale, con regole identiche a quelle sull'acquisto.

Tre sono gli ulteriori limiti imposti:

1) La prima e' che il tetto di detraibilita' e' di soli 2. 582,28 euro (5 milioni di vecchie lire anziche' 7 milioni), per un ammontare massimo che e' pari percio' a 491 euro annui;

2) La seconda e' che i lavori devono essere iniziati nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;

3) La terza e' che la casa deve essere adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Vecchi mutui. Ricordiamo che i mutui sottoscritti diversi anni fa godono tutt'oggi di condizioni migliori di detrazione (se, ovviamente, non si e finito di pagare le rate).

Per esempio quelli stipulati nel 1997 anche per interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione degli edifici. (tetto massimo 2. 582,28 euro).

Questi stipulati nel 1991 o nel 1992 per l'acquisto di seconde case godono a loro volta della detrazione con il tetto di 3. 615,2 euro (purche' non vengano nel frattempo locate ad altri)..

Infine quelli stipulati per l'abitazione principale prima del 1993 hanno le stesse regole di quelli recenti, salvo il fatto che se i cointestatari sono due o piu', ciascuno puo' detrarre fino al tetto di fino a un tetto di 3. 615,2 euro.

In caso di accollo del mutuo da parte di chi ha acquistato o ereditato un'abitazione, la detrazione si gode non alle condizioni fiscali vigenti al momento della sottoscrizione del mutuo, ma a quelle vigenti al momento dell'accollo.

Mutui agevolati locali

Varie norme regionali e comunali propongono contributi o mutui agevolati con la partecipazione a bandi che spesso hanno scadenze limitate. I fondi disponibili non sono elevati, e spesso l'erogazione avviene solo a chi ha un basso reddito. Per esempio e' ancora aperto un bando per la provincia di Rimini, uno per Lecce e altri 9 comuni vicini (25 mila euro di contributo), un altro  nel comune di Portotolle (Rovigo), uno nel comune di Mercato Saraceno (Forli'). Molti altri bandi aperti nel 2007 si sono gia' chiusi (per esempio quello della regione Veneto).

Di vasto interesse il settimo bando in  Lombardia, apertosi  dall'1 ottobre . In assegnazione infatti duemila contributi  per l'acquisto e il recupero della prima casa d'abitazione per le giovani coppie, intese come due persone di sesso diverso che si siamo sposate o si sposino, con rito civile o religioso celebrato tra il 1° novembre 2006 ed il 30 giugno 2008. I coniugi, per partecipare al bando, non devono aver compiuto i 40 anni e devono aver stipulato un contratto di mutuo o di finanziamento di durata non inferiore a 5 anni. Il finanziamento a fondo perduto, come integrazione al mutuo, e' di 5 mila euro e il valore dei costi sopportati per l'acquisto o la ristrutturazione deve oscillare da un minimo di 25 mila a un massimo di 250 mila euro. L'indicatore di reddito familiare ISEE non deve superare i 25.000 euro.

Sempre disponibili (anche senza bando) i prestiti a fondo perduto in Alto Adige: tra i requisiti un reddito fino a 36.350 euro, lavoro da due anni, eta' di 23 anni per i single, massimo 110 mq di superficie della casa. Per i redditi bassissimi il mutuo quindicennale  puo' essere addirittura senza interessi e variare da un minimo di 10 mila a un massimo di 119 mila euro a seconda della composizione del nucleo familiare.

Anche in Friuli contributi per l'acquisto fino a 15.500 euro (e comunque fino al 20% del valore), concessi a nuclei con ISEE (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 29. 000,00 euro e ISE (indicatore della situazione economica) non superiore a 58.900 euro. Tali parametri variano anche a seconda della composizione nucleo familiare.

Prestiti a dipendenti pubblicI

I dipendenti pubblici, i pensionati  e i loro familiari (anche non iscritti all'Inpdap, l'ente che li riunisce quasi tutti), possono ottenere mutui a condizioni particolari tramite banche convenzionate. La durata del prestito va da 5 a 30 anni e l'importo da 30 mila a 400 mila euro. Per i tassi fissi, lo spread massimo e' dello 0,9% rispetto all'Irs e per quello variabile dello 0,9% rispetto all'Euribor trimestrale. L'importo massimo finanziabile e' del 100% del valore dell'immobile per l'acquisto della prima casa e dell'80% negli altri casi. Le spese di perizia sono di 200 euro massimi e quelle di istruttoria nulle. Vietati i prefinanziamenti a condizioni diverse. Il tasso di mora non puo' essere superiore a quello contrattuale maggiorato di 2 punti. I tempi di erogazione di 60 giorni al massimo.

La singola banca puo' proporre, ovviamente, condizioni migliori. Per esempio l'RTI (Raggruppamento Temporaneo di Imprese) composto da Prestinuova, Banca Popolare di Vicenza, Banca Nuova e Cassa di Risparmio di Prato propone uno spread del 0,59% sul fisso e la Banca Nazionale del Lavoro e la Banca popolare dello 0,8%. Anche sul variabile lo stesso RTI si attesta sullo 0,59%, mentre lo 0,75% e' assicurato da Banca Toscana, Monte dei Paschi di Siena e Banca Agricola Mantovana.

Cessione di un quinto dello stipendio o della pensione

Questo tipo di prestiti personali sono piu' volti alla ristrutturazione o all'arredamento della casa, che al suo acquisto: sono in netta espansione, anche grazie a recenti mutamenti normativi (Dm Economia e Finanze febbraio 2007,. convenzioni Inps e Inpdap a settembre). Il quinto riguarda lo stipendio al netto delle ritenute. L'importo massimo erogabile e' di 50 mila euro (ma la cessione del quinto non puo' intaccare la pensione minima) e la durata massima di 10 anni. Il Taeg massimo e' di 7,50 % per durate fino a 60 mesi e dell'; 8,25 % per durate da 61 a 120 mesi.

I vantaggi di questo tipo di prestito sono il fatto che viene erogato molto rapidamente, praticamente senza istruttoria, anche a persone gia' protestate, perche' garantito da stipendi o pensioni.

Ma i contro possono essere molto pesanti: e' indispensabile infatti stipulare una polizza. sulla vita in caso morte che, per i dipendenti in servizio deve coprire anche la cessazione senza diritto a pensione o la grave inabilita'. Soprattutto per i pensionati, la polizza puo' incrementare notevolmente i costi, anche perche' i suoi costi non sono conteggiati al fine del calcolo del “tasso di usura”. Una stima fatta da Fiditalia afferma che per un pensionato maschio di 65 anni che puo' cedere 200 euro al mese e richiede un finanziamento della durata di cinque anni la polizza costa circa 600 euro (1.300 se la durata sale a dieci anni).

Per i dipendenti pubblici,comunque, l'operatore finanziario e' tenuto ad avvalersi per la polizza della copertura Fondo Rischi INPDAP se i tassi praticati da una polizza convenzionata sarebbero superiori a quelli garantiti dal Fondo stesso.

Casse professionali. Alcune casse professionali (per esempio giornalisti e geometri) concedono mutui ai professionisti iscritti. Per esempio la Cassa ge