Guide: TRASFORMAZIONE DEI FABBRICATI: quando si detrae l'Iva.
08/04/2008 |
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Immobili. Le Entrate rimuovono parzialmente i limiti nei casi di fabbricati strumentali ristrutturati in abitazioni
Iva detraibile su beni trasformati
L`imposta per il recupero di capannoni e vecchi alberghi rimane neutrale
Sull`indetraibilta` dell`Iva nelle trasformazioni di fabbricati il Fisco offre una soluzione a meta`. L`articolo 19-bis 1, comma 1, lettera i), del Dpr 633/72 preclude la detrazione l`imposta non solo per gli interventi di recupero effettuati su fabbricati a destinazione abitativa, ma anche quella relativa al loro acquisto, alla locazione passiva, alla manutenzione, e alla gestione.
Con la risoluzione 8/E del 2008 l`Agenzia affronta questo delicato problema. Piu` precisamente, la questione sollevata nella risoluzione 58/E riguarda la ristrutturazione edilizia di un fabbricato accatastato come D/8; si tratta quindi di un fabbricato strumentale, che a seguito dell`intervento verra` trasformato in appartamenti da accatastare come A/2.
Secondo l`amministrazione non operano le limitazioni previste dalla predetta lettera i), poiche` l`edificio oggetto dell`intervento di ristrutturazione non e` a destinazione abitativa, ma soltanto a seguito dell`intervento diventera` a destinazione abitativa.
Il principio enunciato nella risoluzione e` molto importante, in quanto in questo modo non sono mai interessate dalle disposizioni contenute dalla lettera i) tutti i fabbricati strumentali, anche se a seguito della trasformazione diverranno abitativi.
Questo significa, ad esempio, che l`imposta assolta per la trasformazione di un vecchio capannone o di un albergo in appartamenti e` detraibile poiche` l`immobile di partenza non e` accatastato come abitativo.
La condivisibile soluzione a cui e` pervenuta l`amministrazione presenta, tuttavia, parecchi riflessi negativi. Primo fra tutti il problema dei fabbricati abitativi che vengono ristrutturati e trasformati in fabbricati strumentali.
Ragionando al contrario, infatti, se la ristrutturazione parte da dei fabbricati abitativi, l`imposta non puo` essere detratta.
Del tutto evidente l`iniquita` di questa soluzione, a cui pero` non si puo` sfuggire laddove si consideri (cosi` come deve essere considerata) corretta la posizione dell`Agenzia. Volendo usare una metafora, ci si trova alle prese con la classica coperta troppo corta dove bisogna decidere se lasciare scoperti i piedi o la testa.
In questo caso si e` scelto, per cosi` dire, di coprire i fabbricati strumentali. Una variante dello stesso problema e` rappresentato dagli edifici cosiddetti misti dove le unita` abitative sono solo una quota parte dell`intero fabbricato. In questa ipotesi e` evidente che, pur in presenza di una singolo intervento di ristrutturazione, occorrera` distinguere l`imposta assolta per realizzare i lavori delle unita` abitative da quelle unita` strumentali (uffici, negozi, eccetera).
La detraibilita` dell`Iva relativa alle unita` pertinenziali (box, cantine, soffitte) seguira`, invece, quella del bene a cui questi immobili sono asserviti all`inizio dell`intervento.
Cosi`, se il box auto e` asservito a una abitazione, l`imposta per la sua ristrutturazione restera` indetraibile ancorche` al termine dei lavori il box costituira` la pertinenza di un ufficio o di un negozio.
Viceversa, se il posto macchina e` inizialmente asservito a un negozio, l`imposta sara` sempre detraibile, a nulla influendo che alla fine dell`intervento di ristrutturazione trasformazione, diventera` pertinenza di una abitazione.
Da ultimo, un ulteriore problema e` rappresentato da quegli immobili privi di rendita catastale perche` temporaneamente iscritti in Catasto con una categoria fittizia, utilizzata per pubblicizzare la titolarita` di diritti gravanti sugli stessi.
Normalmente si ricorre a questa soluzione per alcune porzioni immobiliari che non possedendo una propria autonomia funzionale e reddituale necessitano comunque di una indipendente individuazione in Catasto per poterle descrivere negli atti di costituzione o di trasferimento di diritti reali (si veda al riguardo la circolare dell`agenzia del Territorio C3/951/98 del 22 ottobre 1998).
Tipico e` il ricorso a tale classificazione nel caso delle cosiddette cessioni ``sulla carta`` (articolo 1472 del Codice civile; contratto di vendita di cosa futura) di un appartamento che verra` all`esistenza soltanto dal recupero di un vecchio palazzo.
Pertanto la circostanza che l`unita` immobiliare sia classificata nel gruppo catastale F non deve portare a escludere in modo automatico che gli interventi di recupero o la cessione interessino delle unita` a destinazione abitativa. Cio` vale soprattutto per gli immobili classificati nelle categorie F3 e F4.
Questo significa che se il fabbricato fosse a destinazione abitativa, la circostanza della sua temporanea iscrizione in catasto nella categoria F4 per potere effettuare delle «vendite sulla carta», non deve determinare l`esclusione delle disposizioni in tema di indetraibilita` di cui all`articolo 19-bis 1, comma 1, lettera i) del Dpr 633/1972.
Giampaolo Giuliani
Il Sole 24 Ore - 07/04/2008
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