I matematici l'anno sempre detto: per risolvere un problema occorre prima saperlo impostare con esattezza, stabilendo i dati conosciuti,identificando le incognite, delineando l'obiettivo da raggiungere e infine decidendo quali formule e metodologie utilizzare.
FONTE: CONFAPPI.IT
Progettista
la nomina.
Lo stesso accade per le opere edili: la figura chiave e' quella del
progettista, cioe' del professionista (in genere
ingegnere, architetto, o geometra) che sa fotografare con occhio esperto la
situazione presente, scovare le magagne, suggerire in modo organizzato le
soluzioni. Del resto, ormai, la grande maggioranza
delle opere edili di un certo peso prevede a presentazione di una pratica in
Comune (Dia o permesso di costruire) che va redatta obbligatoriamente da un
professionista abilitato che si assuma la responsabilita' della rispondenza alle
norme di quanto realizzato e che esegua un collaudo finale . E' comune che
tale tecnico, il progettista, si assuma anche un altro compito: quello della
direzione dei lavori. E' cioe' quello di chi
controlla che essi siano eseguiti come richiesto.
Basta
un po' di buonsenso per capire che il progettista e/o il direttore dei lavori
non dovrebbero mai essere nominato dalla ditta che
esegue le opere, per evitare che il controllore e il controllato siano la stessa
persona. Quando le opere sono eseguite su un palazzo con piu' appartamenti,sarebbe
prudente quantomeno creare alternative ai direttori dei lavori e alle imprese
esecutrici proposte dall'amministratore condominiale: altrimenti si rischia di
trovarsi di fronte a falsi preventivi, proposti al solo scopo di far vincere
l'impresa favorita dal direttore dei lavori o dall'amministratore stesso.
Confronto
tra preventivi: il metodo.
Il ruolo del progettista e' centrale anche perche' sia materialmente possibile
il confronto di piu' preventivi. Il metodo migliore e' stilare un capitolato il
piu' possibile dettagliato delle opere stesse. Il capitolato dovra' prevedere tutte
i lavori previsti, con, per ciascuno, il computo metrico delle superfici
o delle volumetrie coinvolte e con specificati esattamente i materiali che si
prevedono di utilizzare. Solo cosi', infatti, si potra' facilitare l'analisi
tra un preventivo e l'altro, chiedendosi il perche', voce per voce, siano
proposte da un'impresa cosi elevati e dall'altra costi bassi. Il
cliente potra' poi sollecitare dalle imprese osservazioni e critiche sul
capitolato che, se univoche, lo renderanno consapevole che il progettista non e'
all'altezza del compito che si e' assunto.
Nel
richiedere i preventivi attraverso il capitolato, sono opportune alcune cautele.
La prima e' quella di impedire che ciascuna impresa
prenda visione del preventivo di un'altra. In tal caso, prevedibilmente, si
assistera' a un appiattimento delle voci di costo
sulla base del preventivo di cui l'impresa ha conoscenza, con limitati sconti
volti a riservarsi l'appalto. L'ideale (cosa non sempre possibile) e' che le
buste con le offerte siano consegnate direttamente al cliente-committente, e non
al direttore dei lavori o al progettista, e aperte tutte
insieme.
Preventivo
e subappalto. Non
tutte le evidenti differenze di costi della stessa voce, tra un preventivo e
l'altro, debbono allarmare: per esempio vi sono
imprese che hanno in dotazione i ponteggi e altre che li affittano, imprese piu'
specializzate, rispetto ad altre, nelle opere statiche, nella pittura o
nell'impiantistica, e imprese che si vedono costrette a prendere artigiani o
addirittura altre imprese in subappalto perche' non sono in grado o non hanno
l'organizzazione per fare tutto.
Non
sempre, per tutte le voci, sara' possibile stimare con esattezza le giuste
metrature: per esempio in caso di ristrutturazione di una facciata ammalorata
ricoperta di lastre di marmo, puo' darsi che solo nel corso dei lavori si possa
verificare quali lastre occorre sostituire e quali e'
sufficiente rinsaldare con opportuni tasselli chimici. In tal caso si eseguira'
una stima di base, richiamandosi per il resto al costo metrico.
Clausole
contrattuali.
Particolare cura va posta al contratto che accompagna il capitolato che deve
specificare dettagliato la tempistica di ogni fase di
lavoro, le eventuali penali per ritardi o inadempienze, il possibile aggancio
alle variazioni sui costi di costruzione nel tempo (esistono indici Istat).
Se l'immobile e' abitato, sono opportune precauzioni perche' i lavori non si
protraggano durante le vacanze, perche' i ponteggi non rappresentino una comoda
entrata per i ladri, quando pochi o nessuno e'
presente (gli antifurti possono non bastare).
Un
buon capitolato deve escludere il piu' possibile le sorprese: se lo fa e'
ragionevole imporre alla ditta di assumersi un rischio d'impresa in caso di
imprevisti che saltino fuori durante i lavori, senza modificare la cifra
concordata o comunque contenendo l'aumento entro una percentuale prefissata.
Vanno sempre inclusi nelle responsabilita' dell'impresa gli eventi atmosferici
piu' comuni (una pioggia a dirotto, quando e' stato scoperchiato il tetto, per
esempio), che del resto la stessa giurisprudenza e' solito
accollarle.
Lavoro
nero.
Il committente, infine, deve sempre essere consapevole che ha piena
responsabilita' per il lavoro nero in edilizia: dovra' quindi far chiedere al
direttore il Durc (documento unico di regolarita'
contributiva), che di recente prevede anche la regolarita' dei versamenti
fiscali. Altrimenti, rischia grosso.
Le
tutele contro i difetti di realizzazione
Risparmiare
significa anche non pagare in piu' e soprattutto sapere bene quali sono i propri
diritti, facendoli valere nei tempi e nei metodi giusti. Quali garanzie ha,
insomma, il cittadino contro la cattiva esecuzione di un lavoro da parte di una
ditta edile o di un artigiano?
Esistono
due occasioni in cui e' possibile un controllo dei
lavori: mentre vengono svolti e al loro termine.
Verifiche
in corso lavori.
Chi paga l'opera puo' sempre pretendere di fare un'ispezione al cantiere,
purche' a proprie spese e purche' non metta i bastoni tra le ruote a chi lavora.
Motivando le ragioni di scontento, si puo' chiedere all'impresa di correggere
i propri errori in un periodo di tempo ragionevole. Se
tale termine scade, il committente ha il diritto di risolvere il contratto per
grave inadempimento e chiedere il pagamento dei danni.
Controlli
dopo l'esecuzione.
Finita l'opera, il committente puo' controllare come e'
stata eseguita. Se non dice nulla e paga le, fatture,
senza sollevare obiezioni, e' come se l'avesse accettata. Se
l'opera e accettata, ma ha dei difetti o non segue il progetto e il
capitolato, i casi sono due. Il primo e' che tali “vizi”(cosi' li chiama la
legge) siano evidenti o riconoscibili. Allora, non c'e' piu' nulla da fare. Il
secondo e' che, invece, i vizi siano “occulti”, cioe'
sia difficile accorgersene. Se cosi' accade, scattano
le garanzie di legge.
Vizi
evidenti e nascosti.
Infissi sconnessi, rubinetti mal funzionanti, porte installate dove non devono
essere, sono alcuni esempi di vizi palesi. Viceversa, un tetto riparato durante
l'estate puo' perdere acqua al momento delle piogge autunnali, scarichi
fognari mal saldati possono produrre infiltrazioni,
fondamenta possono cedere. anche dopo qualche
anno. Tutti questi sono, percio', vizi occulti. Sono stimati come “occulti”
anche i vizi taciuti in mala fede, a patto che si possa
provare..
L'impresa
e' costretta dal codice civile a offrire due diverse
garanzie contro questi vizi. La prima vale per due anni e copre le opere di
minor durata. La seconda e' decennale, ed e' prevista dal codice per gli edifici
o comunque per “le altre cose immobili destinate
per loro natura a lunga durata”.
Garanzia
biennale.
Dura due anni dalla consegna delle opere. Il
committente deve presentare denuncia entro 60 giorni dalla scoperta del vizio.
Tale termine non coincide pero' con quello in cui il committente si accorge che
esiste qualcosa che non va. Parte anzi dal momento
in cui si ha una qualche certezza che la colpa e dell'appaltatore, magari dopo
una perizia eseguita da un tecnico. Se poi
l'appaltatore ha agito per nascondere il vizio, o lo ha ammesso (anche
affermando di non essere lui il responsabile), non si ha piu' bisogno di
denunciarlo entro due mesi.
Garanzia
decennale.
Funziona quando l'opera “per vizio del suolo o per difetto della costruzione
rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi
difetti” (art. 1669 del codice civile). Per i giudici, vanno compresi nel
concetto di "gravi difetti" anche quelli che, pur non compromettendo
la statica del fabbricato, limitano in modo grave la funzione cui esso e'
destinato. Per esempio, le infiltrazioni d'acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione.
Oltre
alla garanzia, portata da due a dieci anni, viene
prorogato anche, da due mesi a un anno il termine per la denuncia (da
presentare, sempre, solo dopo che si ha la sicurezza delle responsabilita'
dell'impresa)..
Dopo
la denuncia si ha un anno di tempo per intraprendere un'azione legale. Entro i
12 mesi, se si invia un'ulteriore raccomandata, si
avra' un ulteriore periodo, di pari durata.
Rimedi
e risarcimenti.
Il
cliente dell'impresa ha due possibilita'. La prima e' pretendere
l'eliminazione del vizio, oltre ai danni. La seconda e' chiedere la riduzione
del prezzo da pagare o pagato e il risarcimento degli eventuali danni. La scelta
se preferire l'uno o l'altro rimedio va in genere fatta una
volta per tutte. Si puo' pretendere che sia la stessa impresa a riparare
al mal fatto. Piu' spesso si cerchera' di ottenere un'autorizzazione dal
Giudice per fare eseguire i lavori ad altri, naturalmente a spese dell'impresa
che ha sbagliato.
Una
possibilita' estrema e' quella della risoluzione del contratto, con la
restituzione di quanto si e' pagato. E' una scelta imboccabile solo in casi
particolarissimi: quando, cioe',, siano stati
eseguiti lavori del tutto inutili e non previsti, che rendano l'opera vizi cosi'
gravi da renderla inadatta al suo scopo. Secondo
la Cassazione (sentenza n. 9239/2000) la domanda di risoluzione del contratto puo'
essere presentata in unico giudizio con in subordine
la domanda per riduzione del prezzo oppure quella per l'eliminazione dei vizi.
In tal caso, infatti, non e' necessario scegliere sin da subito quale sia
il rimedio richiesto.*
*
Tagliabile
I
TERMINI DI DECADENZA E DI PRESCRIZIONE
|
Vizi
non gravi
|
Denuncia
|
Entro
il termine di decadenza di 60 giorni dalla scoperta
|
Prescrizione
|
Entro
2 anni dalla consegna
|
Gravi
difetti o rovina immobile
|
Denuncia
|
Entro
il termine di decadenza di un anno dalla scoperta
|
Azione
legale
|
Prescrizione
entro 1 anno dalla denuncia o comunque da
ogni atto interruttivo della prescrizione
(per esempio, sollecito per raccomandata)
|
Prescrizione
|
Entro
10 anni dalla consegna
|
Fonte:
Ufficio Studi Confappi-Federamministratori
Direttori
dei lavori e progettisti: responsabilita'
Quando,
come e' prudente, e' il committente a incaricarli,
direttore dei lavori e il progettista hanno precise responsabilita' verso di
lui. Il progettista soprattutto quello della rispondenza
della sua opera alle norme tecniche e funzionali, il direttore dei lavori della
corretta esecuzione dei lavori, per realizzare l'opera, cosi' come
prevista dal progetto.
In
linea di principio, a entrambi non si applicano le
norme sull'appalto, ma quelle previste per le prestazioni d'opera. Percio',
come dispone l'articolo 2226 del codice civile, la denuncia dei difetti nel
loro operato va fatta entro otto giorni dal momento
in cui sia ha certezza che li abbiano commessi, e si ha tempo un anno dalla
consegna dell'opera per fare azione legale.
Tuttavia,
i giudici hanno sempre ammesso che questi due professionisti possano
essere corresponsabili insieme all'appaltatore e tenuti a risarcire il cliente
integralmente, anche in alternativa all'appaltatore stesso (salvo poi
rivalersi su di lui). Accade nei casi di cattiva esecuzione dell'opera e,
soprattutto, di errata progettazione. Se,
infatti, il comportamento del progettista o del direttore dei lavori e' stato
tra le cause che hanno portato alla cattiva esecuzione, quest'ultimo dovra'
risponderne secondo le norme previste per l'appalto. D'altra parte, neanche
l'impresa titolare dell'appalto puo' scaricare sul direttore dei lavori o
sul progettista tutte le responsabilita', affermando di essere stata costretta a
ubbidire a ordini che non aveva la competenza necessaria per discutere. Quindi, professionisti
e impresa possono essere corresponsabili. Infine, quando sono incaricati
dall'impresa edile, e' lei a rispondere del loro cattivo operato.
Essi, infatti, non assumono responsabilita' dirette rispetto al committente, ma
solo verso l'impresa che li ha nominati.
FONTE:
CONFAPPI
http://www.confappi.it/upload/notizie/Ristrutturazioni_come.htm
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