normative: MODIFICHE AL CODICE DI PROCEDURA CIVILE E IMMOBILI. Norme finalizzate ad informatizzare il processo e a rendere piu' rapidi i contenziosi.
21/09/2009 |
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MINIRIFORMA DEL CODICE DI PROCEDURA CIVILE, CONDOMINIO E DIRITTO IMMOBILIARE
Le recenti modifiche al Codice di Procedura Civile introdotte dalla Legge 18 giugno 2009, numero 69 – entrata in vigore il 4 luglio u.s. - hanno comportato l'introduzione di norme finalizzate prevalentemente ad informatizzare il processo, a rendere piu' rapidi i contenziosi, a rendere piu' efficaci i provvedimenti del Tribunale e a scoraggiare i contenziosi di poco valore cosiddetti
“bagatellari”.
Concentrando l'attenzione sulle norme che possono trovare applicazione pratica nell'ambito immobiliare, possiamo spaziare dalla aumentata competenza per valore del Giudice di Pace al procedimento sommario di cognizione per cause che non richiedono istruzione; dalla sanzione per la mancata esecuzione di pronunce del tribunale concernenti “obblighi di fare” alla condanna d'ufficio per la parte soccombente ad una somma aggiuntiva equitativamente determinata, oltre alle spese legali.
LA COMPETENZA DEL GIUDICE DI PACE
Il novellato articolo 7 del Codice di Procedura Civile, in tema di competenza aumentera' solo marginalmente il numero dei contenziosi condominiali (e in materia immobiliare), da proporre avanti il Giudice di Pace.
In particolare, l'articolo 45, comma 1, lettera a) della richiamata Legge 69/2009 ha ampliato la competenza per valore del Giudice di Pace alzandola dal precedente limite di Euro 2.582,28 sino a quello di Euro 5.000,00. Recita il novellato articolo 7, comma 1, Codice di Procedura Civile: “il giudice di pace e' competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a euro cinquemila, quando dalla legge non sono attribuite alla
competenza di altro giudice”.
Conseguentemente, la modifica riguardera' sia le cause condominiali (e piu' in generale immobiliari)
ordinarie (esemplificativamente quelle riguardanti una questione di infiltrazioni di acqua derivanti da una parte comune o da una proprieta' esclusiva, il cui ammontare del danno non superi l'importo di Euro 5.000,00 oppure quelle riguardanti vizi e difetti nell'appalto, il cui valore non superi Euro 5.000,00), sia i procedimenti di impugnativa di delibera assembleare a norma dell'articolo 1137 Codice Civile, la cui spesa in contestazione, non superi l'ammontare complessivo di Euro 5.000,00.
A parte la competenza per valore di cui si e' detto, i Giudici di Pace conservano la competenza esclusiva (a prescindere dal valore), per tutte le controversie
“relative alla misura ed alle modalita' d'uso dei servizi di condominio di case” (articolo 7, comma 3, numero 2, Codice di Procedura Civile).
In concreto, la competenza funzionale del Giudice di Pace in materia di condominio, riguarda, controversie inerenti i limiti qualitativi di esercizio delle facolta' contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo piu' conveniente e opportuno in cui tali facolta' debbono essere esercitate.
Per esempio, in presenza di un diritto di parcheggio in un cortile condominiale, inerisce alle modalita' di utilizzo di tale diritto, la controversia circa l'uso turnario dei posti auto da parte dei condomini. Restano esclusi dalla competenza del Giudice di Pace – ancorche' riguardanti il condominio - i procedimenti cautelari, possessori e enunciativi di cui agli articoli 669 bis e ss Codice di Procedura Civile, le cause relative a beni immobili, nonche' i procedimenti di esecuzione forzata che sono di competenza esclusiva del Tribunale.
Il Giudice di Pace resta altresi' funzionalmente competente, (qualunque ne sia il valore) per tutti i contenziosi in materia di termini e distanze per il piantamento di alberi e relativamente alle cause tra proprietari e detentori di immobili adibiti a civile abitazione in materia di esalazioni di fumo, di calore, di rumori etc. che superino la normale tollerabilita' (articolo 7, comma 3, numeri 1 e 3, Codice di Procedura Civile).
IL PROCEDIMENTO SOMMARIO DI COGNIZIONE
Con l'inserimento del procedimento sommario di cognizione di cui agli articoli 702 bis, 702 ter, 702 quater del Codice di Procedura Civile, si e' introdotta la possibilita' di un
rito alternativo e piu' rapido per le cause che non richiedono istruttoria o che richiedono un' istruttoria sommaria (cioe' rapida).
Tra questi procedimenti possono, a nostro giudizio, rientrare quelli di impugnativa di delibera assembleare condominiale a norma dell'articolo 1137 Codice Civile, che non siano di competenza per valore del Giudice di Pace.
Come e' noto, le impugnazioni di assemblea hanno ad oggetto la legittimita' della deliberazione, con la conseguenza che nella maggior parte dei casi non richiedono
istruttoria (esame di testimoni o espletamento di perizie).
Le cause di impugnativa di delibera assembleare condominiale hanno infatti spesso ad oggetto questioni di mero diritto riguardanti l'applicabilita' o meno di un criterio di ripartizione di una spesa, l'esatto computo delle maggioranze nelle votazioni etc., con la conseguenza che il Giudice adito deve limitarsi a pronunciare sulla conformita' di quanto deliberato con le norme del Codice Civile o con il regolamento condominiale.
Esemplificativamente, non e' necessario procedere all'istruzione della
causa, per stabilire se una delibera assembleare che ha deciso di ripartire le spese di riscaldamento secondo il criterio della cubatura piuttosto che della volumetria o dei millesimi di proprieta' sia legittima. Il Giudice deve limitarsi a interpretare le Leggi vigenti e le norme del regolamento di condominio e a stabilire se il criterio adottato dall'assemblea sia conforme ad esse.
Come anticipato, la scelta del nuovo rito comporta una sensibile riduzione dei tempi. La domanda si propone con ricorso. L'articolo 702 ter, commi 5, 6 e 7, Codice di Procedura Civile dispone espressamente che
“…alla prima udienza il Giudice, sentite le parti, omessa ogni formalita' non essenziale al contraddittorio,
procede nel modo che ritiene piu' opportuno agli atti di istruzione rilevanti in relazione all'oggetto del provvedimento richiesto e provvede con ordinanza all'accoglimento o al rigetto delle domande. L'ordinanza e' provvisoriamente esecutiva e costituisce titolo per l'iscrizione di ipoteca giudiziale e per la trascrizione. Il Giudice provvede in ogni caso sulle spese del procedimento ai sensi degli articoli 91 e seguenti”.
L'ordinanza di cui al richiamato articolo 702 ter CPC – se non appellata entro trenta giorni dalla sua comunicazione o notificazione - produce gli stessi effetti del giudicato di cui all'articolo 2909 Codice Civile, comportandosi di fatto come una sentenza.
L'articolo 702 quater CPC dispone infatti che “l'ordinanza emessa ai sensi del sesto comma dell'articolo 702 ter produce gli stessi effetti di cui all'articolo 2909 del codice civile se non e' appellata entro trenta giorni dalla comunicazione o notificazione.
Sono ammessi nuovi mezzi di prova e nuovi documenti quando il collegio li ritiene rilevanti ai fini della decisione, ovvero la parte dimostra di non aver potuto proporli nel corso del
procedimento sommario per causa ad essa non imputabile……”.
Va da se' che nulla vieta di impugnare una assemblea condominiale mediante citazione o ricorso, con rito ordinario (la scelta della procedura di cui agli artt. 702 e ss CPC e' solo facoltativa)
E va da se', che il rito di cui agli articoli 702 bis e ss Codice di Procedura Civile e' utilizzabile in qualunque ipotesi di contenzioso che richieda una istruzione sommaria e non solo per i procedimenti di impugnativa di delibera assembleare. Si pensi ad esempio ad una causa in materia di lesione del decoro architettonico in cui sia agli atti la documentazione fotografica relativa alla presunta lesione e non ci siano contestazioni sulle circostanze di causa.
In ogni caso, sono escluse dal rito sommario di cognizione tutte le vertenze nelle quali il Tribunale decide in composizione collegiale, quelle per le quali e' obbligatorio l'intervento del Pubblico Ministero (in materia di famiglia), le cause in tema di successioni, quelle devolute alle Sezioni specializzate, tutta la materia fallimentare e quella societaria, le cause di responsabilita' dei magistrati e quelle collettive di tutela dei consumatori.
LA CONDANNA AGLI OBBLIGHI DI FARE
Tralasciando le novita' relative all'incompetenza (articolo 38 Codice di Procedura Civile), al rito ordinario in tema di contenuto della citazione (articolo 163 Codice di Procedura Civile), in tema di
nomina del CTU (articoli 191 e 195 Codice di Procedura Civile) e di testimonianza scritta (articoli 257 bis Codice di Procedura Civile e 103 bis Codice di Procedura Civile) e tralasciando le novita' relative al processo di esecuzione, in tema di integrazione del pignoramento mobiliare (articolo 540 bis Codice di Procedura Civile) e di sospensione per opposizione all'esecuzione (articolo 624 bis Codice di Procedura Civile) etc. che non ci pare interessino in modo diretto la materia immobiliare, vale la pena di soffermarsi sul processo di
esecuzione per obblighi di fare.
Spesso in condominio o in cause aventi ad oggetto beni immobili in genere, la parte non si limita a chiedere la condanna ad una somma di denaro (si pensi al risarcimento di un danno o a un rimborso), ma chiede anche la condanna ad un obbligo di fare.
Si pensi ad una causa avente ad oggetto la violazione di norme riguardanti le distanze tra costruzioni in cui viene chiesta la demolizione di un edificio o ad una causa circa la violazione delle norme tra vedute in cui viene chiesta la chiusura di una finestra affacciante illegittimamente sul fondo del vicino. Oppure nell'ambito condominiale, si pensi alla condanna alla rimozione di una veranda installata su di un balcone di proprieta' esclusiva che leda il decoro architettonico dello stabile.
In tutte queste situazioni l'esecuzione in concreto della sentenza di condanna all'obbligo di fare (demolizione dell'edificio, chiusura della finestra e rimozione della veranda) e' tutt'altro che agevole. Spesso si e' costretti a ricorrere nuovamente al Giudice e nello specifico al Giudice dell'esecuzione
mediante l'esperimento di un ricorso per l'esecuzione degli “obblighi di fare”.
Il Giudice deve determinare le modalita' dell'esecuzione, designare l'Ufficiale Giudiziario e le persone che devono provvedere all'esecuzione del provvedimento (articolo 612 Codice di Procedura Civile).
I tempi possono essere assai lunghi e i costi notevoli. Si pensi ad esempio alla necessita' di incaricare un'impresa dell'esecuzione di alcuni lavori di abbattimento di un muro. Ed e' percio' che si e' pensato di introdurre l'articolo 614 bis Codice di Procedura Civile il quale prevede che con il provvedimento di condanna il Giudice su istanza di parte fissa una somma di denaro dovuta dall'obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva o per ogni ritardo nell'esecuzione.
Per rendere ancora piu' efficace la norma si e' stabilito che “il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle
somme dovute per ogni violazione o inosservanza….”. In altri termini, ove l'obbligato non provveda ad ottemperare alla sentenza, il creditore puo' pignorare l'immobile di sua proprieta'.
LA CONDANNA D'UFFICIO AD UNA SOMMA DI DENARO PER LA PARTE SOCCOMBENTE
Per scoraggiare i contenziosi arditi e di poco valore e comunque per scoraggiare l'eccessiva litigiosita', l'articolo 96, comma 3, Codice di Procedura Civile – introdotto dalla novella di Riforma – dispone ora che “in ogni caso, quando pronuncia sulle spese ai sensi dell'articolo 91, il giudice, anche d'ufficio, puo' altresi' condannare la parte soccombente al pagamento a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata”.
Questa somma si aggiunge ovviamente alla condanna alle spese di soccombenza, di cui agli articoli 91 e 92 Codice di Procedura Civile, anche essi interessati dalla Riforma.
Fonte: Confappi
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