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LA RITENUTA SUGLI APPALTI CONDOMINIALI
Dal 1° gennaio 2007 il condominio è diventato sostituto di imposta anche per gli appalti condominiali. In precedenza, l'art. 23, comma 1, DPR 29 settembre 1973, n. 600, come modificato dall'art. 21, comma 1, Legge 27 dicembre 1997, n. 449, prevedeva soltanto l'obbligo del condominio di operare, nella sua qualità di sostituto di imposta, - all'atto del pagamento - una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta ai percipienti, con obbligo di rivalsa, per le somme erogate ai titolari di redditi di lavoro dipendente e assimilati (portieri dello stabile, pulitori ecc.) ovvero ai titolari di redditi di lavoro autonomo (avvocati, commercialisti e professionisti in genere).

Con la novità introdotta dall'art. 1, comma 43 della Finanziaria 2007 - legge 296/2006 - il condominio è ora sostituto di imposta anche relativamente ai corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di appalto di opere o servizi, anche se resi a terzi o nell'interesse di terzi (presumibilmente condomini), effettuati nell'esercizio di impresa. Con la conseguenza che l'amministratore pro tempore è tenuto ad operare, su tali corrispettivi, la ritenuta del 4%, con la procedura di cui al modello F 24.

La ritenuta deve essere operata anche se i corrispettivi riguardino "redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente" (art. 67, comma 1, lettera i, DPR 917/1986). A tenore dell'art. 55, comma 3, del richiamato DPR 917/1986, infatti, le disposizioni in materia di imposte sui redditi - che fanno riferimento alle attività commerciali - si applicano, se non risulta diversamente, a tutte le attività specificate nel richiamato articolo 55 e, dunque, a tutte le attività dirette alla fornitura di beni o servizi. Così, esemplificativamente, l'obbligo della ritenuta troverà applicazione rispetto a tutti gli interventi di manutenzione o ristrutturazione, agli appalti con imprese di pulizia, agli appalti con imprese addette alla manutenzione di giardini, campi da tennis, piscine, ascensore e altre parti comuni etc.

In ogni caso, l'obbligo sussiste solo ove le opere o i servizi siano prestati nell'esercizio di attività di impresa ed è da escludere che l'obbligo trovi applicazione per le somme versate alla società che amministra il condominio, alla stregua della sentenza della Cassazione 24 ottobre 2006, n. 22.840, per la quale anche una società di capitali è abilitata ad amministrare il condominio. Il dato testuale dell'art. 1, comma 43 della Finanziaria 2007 fa infatti espresso riferimento all'appalto disciplinato dall'art. 1655 CC, mentre il rapporto - che si instaura tra amministratore e condominio - è un rapporto di mandato, a norma degli artt. 1129, 1703 CC.

Dall'obbligo della ritenuta devono ritenersi esclusi anche i contratti di somministrazione (fornitura di energia elettrica, acqua, gas), che si differenziano dall'appalto per avere ad oggetto prestazioni periodiche o continuative di cose (art. 1559 CC), così come i contratti di fornitura di beni con prestazioni d'opera, nei quali l'elemento della cessione dei beni prevalga sull'elemento della prestazione d'opera.
Non sarà peraltro agevole districarsi all'interno delle singole tipologie contrattuali. Si pensi, ad esempio, al caso della fornitura di sale per l'addolcitore dell'acqua condominiale, congiunta a prestazioni periodiche di controllo e manutenzione  dell'impianto, con sostituzione dei filtri etc.

Anche i contratti di assicurazione e i contratti bancari - la cui causa tipica nulla ha a che vedere con l'appalto - devono ritenersi esclusi dall'obbligo della ritenuta. 

In assenza degli attesi chiarimenti da parte del Ministero, sembrano da escludere - alla stregua del tenore letterale dell'art. 1, comma 43 della Finanziaria 2007 - anche tutte le attività inquadrabili nel contratto d'opera, che si differenzia dal contratto di appalto in funzione del fatto che mentre nel contratto di appalto viene in rilievo l'organizzazione imprenditoriale dell'appaltatore, nel contratto d'opera il risultato è conseguito attraverso il lavoro prevalentemente personale del prestatore d'opera stesso, anche non esercitato in forma di impresa.

Certo è che il versamento della ritenuta compete all'amministratore non in proprio, ma nella sua qualità di legale rappresentante del condominio, a norma dell'art. 1131 CC. Nell'ipotesi in cui l'amministratore non risulti nominato o nell'ipotesi in cui non sussista l'obbligo di nominare l'amministratore - quando non vi siano più di quattro condomini - ogni condomino sarà solidalmente obbligato con gli altri, ad effettuare la ritenuta sicchè, in caso di inadempimento, le sanzioni saranno a carico solidale di tutti i condomini.

In tema, può comunque soccorrere la circolare Ministero delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204 per la quale, soggetto obbligato ad effettuare le ritenute di acconto, a norma del Titolo III del DPR 600/1973 e successive modificazioni, è il condominio in quanto tale. Si legge, nella richiamata circolare: "per i condomini con non più di quattro condomini, qualora non si è inteso nominare l'amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti di imposta per le ritenute e i contributi per i premi assicurativi.

Con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell'amministratore, non troveranno applicazione l'art. 32, primo comma, n. 8 ter, del DPR 600/1973, disciplinante il potere degli uffici delle entrate di richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ne' l'art. 7, nono comma, del DPR 600/1973, concernente l'obbligo dell'amministratore di condominio di comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori. Diversamente, per i condomini con più di quattro condomini, per i quali l'art. 1129 CC prevede l'obbligo di nominare l'amministratore, nonche' per quelli con non più di quattro condomini che, pur in assenza dell'obbligo di legge abbiano provveduto a nominare un amministratore, è da ritenere che il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto di imposta sia l'amministratore".

avv. Matteo Rezzonico

MODALITA' OPERATIVE
A norma dell'art. 1, comma 43, della Finanziaria 2007, la ritenuta d'acconto trova applicazione  con riferimento ai pagamenti effettuati nel 2007, anche se relativi a fatture emesse nel 2006 o precedentemente. La novella legislativa si riferisce, infatti, alla data dei "pagamenti" e non alla data di emissione delle fatture o di stipula dei contratti. In ogni caso, l'obbligo della ritenuta riguarderà tutti i versamenti, a prescindere dalla loro entità, non essendo previsto alcuna franchigia al di sotto del quale la ritenuta non è necessaria. Le ritenute devono essere versate entro il 16 del mese successivo al pagamento cui si riferiscono e dunque, entro il 16 febbraio 2007 per il primo versamento. Si tenga presente che e' punito con la reclusione da sei mesi a due anni chiunque non versa, entro il termine previsto per la dichiarazione annuale del sostituto di imposta, ritenute risultanti dalla documentazione rilasciata ai sostituiti, per un ammontare superiore ad E. 50.000 per ciascun periodo di imposta (art. 1, comma 414, Legge 30 dicembre 2004, n. 311, Finanziaria 2005). Sotto questo profilo, è una complicazione non da poco quella che ad oggi l'Agenzia delle entrate non abbia ancora reso noto il Codice del Tributo, per il versamento della ritenuta, a mezzo del modello F 24. Gli amministratori sono comunque tenuti a conservare documenti (ricevute di versamento, certificazioni etc.), anche per neutralizzare i poteri di controllo dell'Erario, ex art. 32 DPR 600/1973. In ogni caso, tutti i dati relativi alle ritenute effettuate (dati anagrafici e codici fiscali dei soggetti percipienti, importi e ritenute di acconto effettuate) devono essere riportati nel modello 770 relativo al 2008 che il condominio è tenuto a presentare, in via telematica, entro il 31 marzo 2008.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Codice Civile;
Legge 24 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria per il 2007);
Legge 30 dicembre 2004, n. 311;
Legge 22 luglio 1998, n. 322;
Legge 27 dicembre 1997, n. 449;
DPR 22 dicembre 1986 n. 917;
DPR 29 settembre 1973, n. 600;
DL 4 luglio 2006, n. 223;
Cicolare Ministero delle Finanze 6 novembre 2000, n. 204;
DM, Ministero delle Finanze, 12 novembre 1998;
Cass. 24 ottobre 2006, n. 22.840.

fonte: Confappi