Articolo del Sole 24 Ore.
L'Ecopass soffia sui prezzi
Secondo gli operatori, se davvero migliorera' la qualita' della vita, a Milano le quotazioni della cerchia interna saranno destinate a salire. Nelle zone "in" la fascia massima si e' livellata sui 10mila - 14mila euro al mq e loa diminuzione del traffico dovrebbe portare aumenti.
Lasciamo da parte per un momento qualunque osservazione politica o di merito sul l'Ecopass (la tassa per l'ingresso di auto inquinanti nel centro di Milano), introdotto il 2 gennaio nel capoluogo lombardo in forma sperimentale per un anno. Partendo dal presupposto (da verificare) che servira' veramente a ridurre il traffico e dunque a migliorare la vivibilita' dell'area interessata, che effetto avra' questo provvedimento sul mercato immobiliare dei quartieri centrali, in un momento in cui il numero di compravendite e' in calo e anche le quotazioni si prevedono in flessione?
Un impatto positivo sembra scontato, eppure il parere degli operatori immobiliari non e' unanime. Se la maggioranza da' per certo un beneficio (a condizione comunque che il provvedimento sia perseguito con costanza e determinazione e non sia invece vanificato da successivi permessi o deroghe), una buona parte ritiene del tutto irrilevante questo fattore, poiche' il mercato del residenziale e' condizionato da altri elementi, come l'andamento dei mercati finanziari internazionali, le prospettive di crescita o recessione economica. E c'e' anche chi, come Luca Dondi di Nomisma, si attende nell'immediato addirittura un deprezzamento delle case nelle zone interessate dal limite di accesso. «Misure come queste hanno nel medio–lungo periodo effetti positivi sul mercato residenziale – dice –. Tuttavia, in un primo momento l'impatto e' negativo, perche' molti temono difficolta' ad accedere al centro». Una reazione piu' che altro emotiva, ma che fa vivere il limite come un disagio, una restrizione. «Una volta digerito il provvedimento – prosegue pero' –, se realmente migliora la qualita' della vita, anche il mercato delle case potra' beneficiarne».
Diversa la questione, come fa notare Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, per il settore uffici (che ne risentira' in modo negativo) e per quello commerciale (in questo caso dipende dal tipo di attivita'). Negativo anche l'impatto sul mercato dei box e dei posti–auto, fa notare Guido Lodigiani, responsabile dell'ufficio studi Gabetti. Mentre Tecnocasa ipotizza un maggiore interesse per posti–auto e box situati immediatamente a ridosso dell'area interessata. «Ma per il residenziale – dice Mario Breglia – un provvedimento del genere e' un volano, perche' dovrebbe migliorare la qualita' dell'aria e ridurre il rumore, caratteristiche che fanno la differenza nel valore di un'abitazione». Non che l'introduzione dell'Ecopass debba tradursi in un aumento eclatante e rapido dei prezzi ma, dato che nel centro di Milano i picchi sono gia' stati livellati e i massimi viaggiano tra i 10mila e i 14mila euro al mq, si puo' ipotizzare che la presenza del ticket aiutera' le quotazioni a mantenere un andamento superiore del l'1% rispetto alle medie di mercato. Un fatto da non sottovalutare, fa notare Daniele Galante del Gruppo Toscano: «Dopo un periodo di esodo dal centro verso i quartieri periferici e la provincia – afferma – grazie all'Ecopass possiamo aspettarci un lieve rialzo dei prezzi in centro, o comunque una loro tenuta nel momento in cui invece il mercato rallenta».
Ma il provvedimento potrebbe avere anche effetti piu' ampi: «Secondo il Comune di Milano – osserva Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Ubh – tutta l'area urbana dovrebbe beneficiare di un miglioramento del traffico e della qualita' dell'aria. Se cosi' fosse, anche strade di accesso come viale Juvara, dove oggi nessuno vuole acquistare un appartamento al primo piano, potrebbero registrare un apprezzamento nella domanda e nei valori». Nell'area centrale, interessata dal ticket, «la tenuta dei valori e' probabile anche in questa fase recessiva del mercato – prosegue Ghisolfi –. Forse l'Ecopass aiutera' questa tenuta, agendo anche come elemento di marketing nelle trattative».
I maggiori benefici, secondo Guido Lodigiani di Gabetti, dovrebbero sentirsi nelle arterie di scorrimento del centro, come via Magenta, dove si trovano edifici di pregio oggi penalizzati dall'affaccio sulla strada.
Ogni considerazione, tuttavia, e' subordinata ai risultati di questa prima fase sperimentale. Solo tra sei mesi/un anno, sulla base dei risultati concreti, si potranno fare valutazioni realistiche. E in ogni caso, qualunque effetto sara' comunque secondario e subordinato al l'andamento generale del mercato: difficilmente, concordano gli operatori, un provvedimento sul traffico puo' invertire la tendenza generale della domanda e dell'offerta.
IN PILLOLE
Cos'e' l'Ecopass
Introdotto lo scorso 2 gennaio in forma sperimentale per un anno, l'Ecopass e' un ticket d'ingresso per le auto inquinanti che accedono nella Cerchia dei Bastioni. La tariffa varia a seconda della classe inquinante del veicolo.
Gli obiettivi
Nelle intenzioni del Comune di Milano, l'introduzione dell'Ecopass (che ha carattere sperimentale) dovrebbe portare a una diminuzione giornaliera del 30% delle polveri sottili nell'area interessata (con benefici anche sulle aree cittadine circostanti) e a una riduzione del 10% delle auto in ingresso nella zona interessata.
Prossimamente
In Italia, alcune citta' (tra cui Bari, Torino e Genova) guardano con attenzione all'esperienza milanese, per valutare se adottarla. All'estero, anche New York e alcune citta' della Svizzera stanno studiando misure per la riduzione del traffico in centro.
Milano...
10-14 mila - In centro
Secondo Scenari Immobiliari i prezzi massimi nel centro di Milano sono compresi tra i 10mila e i 14mila euro al mq. Ci potrebbe essere un rincaro.
+1% - Valore aggiunto
Si puo' ipotizzare che l'Ecopass aiutera' le quotazioni del centro a mantenersi su una variazione superiore di un punto rispetto alle medie
6mesi - Gli effetti
Soltanto tra sei mesi o un anno si potranno registrare i primi effetti concreti del provvedimento limitativo del traffico anche in termini di prezzi delle case
...e Londra
+54,4% - Aumento delle quotazioni
Incremento medio dei prezzi a Londra dall'introduzione della Congestion charge, avvenuta nel febbraio 2003, alla fine del dicembre scorso
+80% - Il record
I quartieri all'interno della «zona» hanno visto incrementi dei prezzi dal 60 all'80%, contro il 54,4% della media cittadina
8sterline - Il pedaggio
È l'importo attuale della Congestion charge, introdotta con un costo iniziale di 5 sterline e poi successivamente aumentata
Giovanna Mancini
2 febbraio 2008
Fonte: Il Sole 24 Ore
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