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di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci
C'e' da chiedersi quindi se il mattone, considerato da decenni il “bene rifugio” per le famiglie nei tempi bui, possa essere un'alternativa credibile. Ma anche su questo fronte una risposta certa non esiste: solo una miriade opportunita' che possono essere colte a patto di scansare altrettante “trappole” disseminate lungo il cammino.

Se infatti si parla in termini generici, l'indicazione sarebbe: “attendete”. Ne secondo semestre del 2008 i prezzi sono, per la prima volta dal 1998, quando e' iniziato il boom, non solo fermi ma addirittura in calo, soprattutto laddove il mercato degli immobili e' tradizionalmente piu' forte (al Nord e nella grandi citta'). Se si guarda per esempio ai “borsini” di Tecnocasa (il franchising immobiliare piu' diffuso del Paese), si rileva una perdita del 1,1% a Milano, dell'1,6% a Roma, del 3,4% a Bologna, del 3,2% a Verona e del 2,9% a Bari nel primo semestre 2008, rispetto all'analogo periodo del 2007. Potrebbe non sembrare un granche', ma vanno aggiunte a queste percentuali la crescita dell'inflazione (4%): si notera' che il deprezzamento del mattone oscilla da un minimo del 5 a un massimo dell'8,5%. Ora, poiche' la regola del buon investitore e': “comprare basso per rivendere alto”, questo trend potrebbe parere positivo. Peccato la lo sboom del mattone stia avvenendo in un momento in cui le quotazioni avevano raggiunto livelli poco credibili e che sia inevitabilmente destinato a continuare. Il passato ci ha infatti insegnato che a cicli particolarmente lunghi di rialzi seguono cicli quasi altrettanto lunghi di ribassi, che prima i prezzi tendono a stabilizzarsi, poi a decrescere lievemente e infine a precipitare. 
Un segnale molto forte in tal senso e' dato dal costante incremento dei tempi che trascorrono tra il momento in cui un immobile e' messo in vendita e quello in cui si arriva al rogito, che e' uno degli indicatori piu' certi del futuro del mercato. Segnala da una parte l'incremento dell'offerta di vendita, dall'altra la contrapposizione tra acquirenti con una minore disponibilita' di spesa e venditori che pensano di poter realizzare gli stessi valori del passato e che dopo mesi (i qualche caso, anni) si accorgono di non farcela a realizzare ai prezzi passati. Quindi, in prospettiva, segnala che la vera decrescita dei prezzi ha ancora da venire.

Ma il mercato immobiliare e' molto meno “granitico” della Borsa ed e' fatto di tante opportunita', che dipendono dalle scelte di investimento: vediamole.

Acquisto per investimento e locazione. E' stato fino a circa due anni fa una tendenza abbastanza forte, concentrata ovviamente sui “tagli “ piccoli (mono e bilocali e box, soprattutto). Cio' ha creato indubbiamente un surplus di offerta che porta oggi a un rallentamento anche della salita dei canoni di affitto (+ 0,4% per i bilocali o + 0,1% per i trilocali), che nelle grandi citta' si e' trasformata, anzi, in calo (-0,2% per i bilocali, - 0,8% per i trilocali). Tuttavia e' proprio questo settore che potrebbe, a lungo andare, buone soddisfazioni. Infatti e' proprio la minore capacita' di spesa delle famiglie che sta, in questi mesi, spingendo l'accelleratore verso l'incremento della domanda di locazione anche se questo effetto non si e' ancora riverberato sui canoni. 
A questo punto occorre distinguere tra quattro “campi d'azione”. Il primo e' la locazione a lavoratori in trasferta. Il secondo quella a studenti universitari. Il terzo quella tradizionale a famiglie. Il quarto sono i box.

Mino-bilocali. La prima area e' , senz'altro, predominio per i mono-bilocali, e deve necessariamente privilegiare le zone dei nuovi insediamenti di uffici o quelle ad esse molto ben collegate. Per esempio a Roma Tor Vergata, per la vicinanza al Policlinico, alla sede del Cnr e a altri uffici e a Milano l'asse di viale Lodi, di Vigentina per lo sviluppo assai analogo di Opera e San Donato-Milanofiori (meno per Bicocca, dove e' prevista la costruzione di molte nuove residenze, a meno che si voglia rischiare l'acquisto dell'appena costruito). Ognuno poi potra' fare paragoni analoghi per il proprio comune.

Studenti. La seconda area, quella delle zone universitarie, dovrebbe a nostro avviso privilegiare i trilocali: questo perche' sempre di meno lo studente puo' permettersi di locare da solo, e sempre piu' la locazione e' effettuata da un gruppo di due o tre ragazzi. 

Extracomunitari e case parcheggio. La terza area e' la piu' complessa da analizzare. Le soddisfazioni migliori oggi vengono dalla aree metropolitane, dove i prezzi non sono ancora al ribasso ma non sono nemmeno cresciuti troppo nel passato, e dovrebbero tenere di piu' del futuro. Destinatari in questo caso, sono soprattutto gli extracomunitari oltre alle piccole famiglie monoreddito. Ad onta dei pregiudizi possibili, sono stati proprio gli extracomunitari negli ultimi anni la “fetta di mercato” piu' vitale sia negli acquisti e nelle compravendite e hanno dimostrato un grado di solvibilita' piuttosto alto (anche se qualche rischio rimane). Sono poi gli unici che si accontentano di immobili di scarso pregio. Infine non e' da scartare l'acquisto di trilocali nelle aree semicentrali di medio pregio, o nei centri che non siano capoluoghi di provincia, vissuti come “area parcheggio” da parte di chi non puo' ancora permettersi l'acquisto. La crescita del numero di coloro costretti a questo “limbo” e' del resto accertata dai dati sui mutui della Banca d'Italia, che gia' dalla fine dell'anno scorso registrava una decrescita delle richieste. 
Fatta esclusione per il segmento degli extracomunitari, non vi e' dubbio che la qualita' del bene casa e' premiata: e' legata non solo allo stato dell'appartamento ma anche ad altre variabili tra cui la qualita' dell'arredamento (se gia' arredato), la luminosita', la tranquillita' e la presenza di servizi in zona. Sono sempre piu' richiesti gli immobili con riscaldamento autonomo, quelli che abbiano almeno la cucina arredata e la presenza di collegamenti internet ad alta velocita' (soprattutto per gli studenti).

Box e posti auto. Quanto ai box, occorre essere cauti. Si tratta di un mercato che offre buoni rendimenti (sul 5,1% lordo, nelle grandi citta') , ed ha il vantaggio talora di poter godere per quelli pertinenziali della detrazione fiscale del 36% sui prezzi d'acquisto. Tuttavia l'acquisto deve essere mirato solo dove c'e' difficolta' di parcheggio e soprattutto dove non c'e' stata un'eccessiva espansione dei silos costruiti da cooperative e imprese nel sottosuolo, come e' accaduto per esempio a Milano. Decisamente preferiti quelli con la presenza di un adeguato spazio di manovra, l'ingresso largo, la posizione preferibilmente a piano terra (meno favoriti i box seminterrati sia per motivi legati alla sicurezza che per il rischio di eventuali infiltrazioni). Altra indicazioni: scegliere se possibile qualli abbastanza alti da poter realizzare soppalco da usare come deposito material, con presenza di punti acqua e sviluppo in larghezza, e non lunghezza, se doppi. 

L'acquisto per il figlio. L'immobile comprato per i propri figli, anche se al momento locato, puo' godere tra l'altro dei benefici fiscali per la prima casa, anche se i genitori non ne hanno i requisiti, e perfino se viene nel frattempo locato (perche' sia nel comune di residenza del figlio stesso e questi non possieda altri immobili acquisitoi con le agevolazioni). In questo caso e' prudente, se si puo', optare per il trilocale in previsione di allargamento della famiglia. Un rischio calcolato e' l'acquisto di un immobile gia' locato, con relativo “sconto” del prezzo, puntando prima pero' su impressioni consolidate sulla famiglia che vi abita: anche se si dovesse ricorrere allo sfratto per fine locazione o morosita', si puo' oggi sperare in tempi molto piu' ragionevoli che in passato per l'esecuzione (due-tre anni ). 

La rivalutazione. In fondo il vero guadagno immobiliare si realizza sempre alla rivendita, sia in termini di denero guadagnato sia in termine di capitale investito (anche se non si vende subito). Pertanto la scelta iniziale deve essere oculata, perche' la rivalutazione prevedibile va programmata, non sperata solo. A questo proposito, le occasioni migliori provengono dal cambio d'uso: il magazzino che si trasforma in laboratorio e quest'ultimo in ufficio o abitazione (magari tipo loft). Anche i negozietti ormai schiacciati dalla concorrenza della grande distribuzione, a seconda delle loro caratteristiche tipologiche, possono talvolta riservare interesse se gli spazi sono ricollocati adeguatamente. Via via la legislazione urbanistica sta rendendo piu' facile i cambi d'uso e anche il passaggio dalla non abitabilita' all'abitabilita', se esistono requisiti minimi (altezza dei locali, superice aereoilluminante sufficiente), anche tramite la futura vendita dei diritti edificatori. Si tratta ovviamente di scelte da cogliere solo con gli occhi ben aperti. 

La zona. La rivalutazione va programmata, inoltre, con l'acquisto in zone ora scarsamente collegata da mezzi pubblici veloci e in futuro meglio connesse ai centri, in quartieri che hanno ancora il loro fascino, magari perche' antichi paesi assorbiti dalla citta', in zone di edilizia scarsamente verticale, oppure in zone dove sono previsti grossi interventi di riqualificazione futuri (che non si trasformino pero' in cattedrali nel deserto, prive di negozi e di aree verdi). Per chi ama il fascino del rustico, da scartare le aree molto battute (Toscana, Umbria, Liguria, Viterbese per il nord di Roma) e grande attenzione alle Marche, alla Puglia e all'Abruzzo (in ordine calante), dove i vecchi casali hanno prezzi interessanti e il paesaggio puo' essere di altissimo livello: si tratta di aree recentemente scoperte dagli acquirenti internazionali anche se la crisi generalizzata in Europa ha oggi un po' afflosciato le compravendite (quindi l'affare puo' essere dietro l'angolo).

Fonte: Confappi.