Il mercato rallenta, ma non si ferma, anzi gia` dalla fine 2008 la ripresa sara` costante (+5-8% annuo)

Uno stop and go per l`immobiliare

Incerto all`inizio, ma destinato, verso fine anno, a riprendere la sua corsa. Questo, in una frase, l`andamento del mercato immobiliare che nel 2008, dopo una decade di crescita costante e prolungata, «si preannuncia come l`anno peggiore per il settore residenziale, soprattutto per il prevalere d`attese negative, che inducono a differire il momento dell`investimento», spiega Luca Dondi, analista immobiliare dell`istituto bolognese Nomisma. «Dopo le turbolenze dei mercati e la crisi dei mutui subprime molti stanno alla finestra, nell`attesa di una flessione dei prezzi. Ma verso la fine del 2008 e gli inizi del 2009, il mercato riprendera` a crescere, a ritmi piu` contenuti, del 5-8% l`anno, rispetto al 10-15% degli ultimi tempi». Tutti gli operatori di settore prevedono dunque per il 2008 una contrazione del volume di compravendite fra il 4 e il 5% nei grandi centri e nei capoluoghi di provincia, e dei valori degli immobili usati (e di bassa qualita`), fra il 3 e il 5%.

Si tratta, quindi, di un periodo d`assestamento dopo aumenti dei valori pari al 100-110% dell`ultimo decennio. Cosi` un immobile che a Milano costava 300 milioni di lire nel 1997 oggi vale non meno di 300 mila euro. In calo anche i prestiti per l`acquisto di abitazioni. «Pur permanendo su livelli ancora vivaci (+9,4% a giugno 2007), la crescita dei mutui ha evidenziato un rallentamento», conferma Silvia Ghielmetti, direttore di Crif (Centrale rischi finanziari) decision solutions. «Tra i principali fattori vi sono l`indebolimento del settore immobiliare da un lato e il progressivo aumento del costo dei finanziamenti dall`altro».

«Segnali negativi o riflessivi dunque, ma non in tutti i comparti. Il mercato terziario/uffici», osserva il presidente di Scenari immobiliari, Mario Breglia, «soprattutto nelle grandi citta`, dovrebbe attraversare una fase positiva, sia per un innalzamento della domanda (di miglioramento), sia dei canoni. I rendimenti sono previsti in lieve rialzo perche` dovranno andare incontro alle esigenze degli investitori. Situazione positiva anche per la logistica e l`industriale/artigianale nuovo e ben localizzato». «La domanda», prosegue Breglia, «soprattutto della grande distribuzione, e` in aumento. Piu` stazionaria la situazione del commercio, con una stasi per la piccola distribuzione. Il 2008 sara`, infine, un anno di grande crescita per i fondi, perche` si trovano in un mercato dove aumenta l`offerta di prodotto (non residenziale, ndr) e finora hanno usato poco il debito. Pertanto potranno comprare bene alzando di poco la leva finanziaria». E conclude: «Con rendimenti del mercato in salita questi prodotti finanziari daranno buoni risultati».

Nel settore abitativo, «si registrera` una flessione sull`usato non di qualita`», prevede Giuseppe Caruso, responsabile network di Pirelli Re agency. «Nelle citta` dove si vendono immobili edificati 40-50 anni fa, l`acquirente propendera` verso il ristrutturato o il nuovo, magari eco-compatibile, soprattutto in vista della certificazione energetica obbligatoria a partire dal 2009». «Una citta` ancora interessante», prosegue Caruso, «e` Torino dove si prevedono margini di crescita dei prezzi del 2-3%. Salira` al 15%, invece, la forbice fra pezzo richiesto e prezzo finale». Un dato quest`ultimo, che e` conseguente al l`allungamento medio dei tempi di vendita, che ha raggiunto i cinque-sei mesi. «Ma per le case di qualita`, con buone finiture, possibilita` di contenere i consumi e ubicate vicino ai servizi pubblici, i tempi di vendita sono minori», puntualizza Andrea Ciaramella, professore della facolta` d`architettura del Politecnico di Milano e presidente Rics (la piu` importante associazione a livello internazionale di professionisti del settore immobiliare). «Alcuni mercati, inoltre, sono destinati ad ampliarsi. Un esempio e` quello degli extracomunitari, la cui domanda di residenze di fascia bassa in zone semiperiferiche rimane sostenuta. Basti pensare che, nel 2007, su 3,5 milioni di mutui immobiliari per acquisto prima casa, 350 mila circa sono stati erogati proprio a loro». C`e` un altro dato del docente che fa riflettere, tutto sommato, sulla tenuta del comparto: «Si registra ancora una notevole disponibilita` di liquidita` da parte delle famiglie, ma pur in assenza di una crisi oggettiva, molte stanno alla finestra per il clima di sfiducia e scetticismo accentuatosi nel secondo semestre 2007». «Ormai e` inevitabile», spiega Federico Filippo Oriana, presidente dell`associazione Aspesi, «che siano introdotte misure fiscali di sviluppo per la casa e le locazioni abitative». Bruno Vettore, ad di Gabetti franchising, parla di «normale riassestamento di alcune posizioni: dopo dieci anni di ascesa i prezzi si contrarranno del 3-4%. Se calassero di piu` ci sarebbe davvero di che preoccuparsi». Per il 2009-2010 prevede, infine, che i network piu` competitivi, lancino agenzie moderne, allineate con quelle anglosassoni, pronte a offrire servizi allargati: dall`assistenza legale-notarile all`arredo, ai mutui, ai leasing e ai prodotti assicurativi.

Il 2008 sara` un periodo di riflessione anche per il mercato degli immobili non residenziali, che, «sta attraversando una fase di assestamento per l`effetto psicologico dei mutui subprime», spiega Andrea Musso, direttore corporate Gabetti agency, divisione per l`impresa (capannoni, logistica, commerciale, industriale). «Quest`ondata di timore ha aumentato il costo dei finanziamenti, mettendo soprattutto in difficolta` gli investitori istituzionali e gli sviluppatori che per anni sono ricorsi molto all`indebitamento bancario. Questa febbriciattola durera` almeno i primi quattro mesi dell`anno, dopo passera` e il mercato si riprendera` positivamente. Questo accadra` quando le banche italiane pubblicheranno i bilanci, da cui emergera` che in Italia l`effetto subprime e` poco consistente».

Quest`anno poi dovrebbe vedere una grande crescita dei fondi immobiliari. «La normativa e` matura ed e` uno strumento flessibile», spiega Giacomo Morri, docente di finanza immobiliare alla Sda Bocconi. «I fondi retail, hanno usato poco debito, dunque hanno ancora la possibilita` di accedervi. Mi aspetto inoltre che, in un mercato piu` mutevole, gli investitori, soprattutto quelli istituzionali, investano in fondi, affidandosi a un gestore professionale che sappia cogliere le migliori opportunita`». Tempi ancora incerti, infine, per le Societa` d`investimento immobiliare quotate (Siiq), previste anche dalla Finanziaria 2008. «I decreti attuativi non sono ancora ben definiti sulla parte fiscale», spiega Leo Civelli, ad di Reag, «e nemmeno sulla distribuzione delle competenze e dei controlli fra Consob e Banca d`Italia. Si tratta di vincoli che, da un lato salvaguardano la trasparenza e i risparmi degli investitori, ma dall`altro ne impediscono ancora il decollo».

Alessandro Doria

Il Mondo -29/02/2008