Ed ecco che per molti le banche o gli istituti che hanno concesso il prestito si trasformano in "nemici", vissuti come creditori esosi se non addirittura usurai. Un atteggiamento comprensibile, che talora e' ingiustificato e talaltra ha qualche ragione di essere: tradizionalmente le banche italiane non hanno brillato nel passato per trasparenza e hanno reso difficile ai loro clienti di beneficiare della concorrenza tra di loro, per legarli a se' come clienti permanenti, a condizioni non sempre limpide.

Anche sulla spinta di norme comunitarie che favoriscono la concorrenza tra istituti, il Governo ha varato pero', tra quest'anno e quello passato, vari provvedimenti, In sostanza essi sono imperniati su quattro diverse novita' nei rapporti banche-consumatori:
1) la cancellazione di ipoteca senza costi;
2) l'estinzione anticipata senza penali (o con penali ridotte);
3) la portabilita' del mutuo, cioe' la possibilita' di trasferirlo a un'altra banca che applica migliori condizioni;
4) la riduzione delle rate, con l'allungamento della durata del mutuo stesso
5) la sospensione provvisoria delle rate.

Vediamo in sintesi di cosa si tratta:

Cancellazione di ipoteca.
Fino a gennaio 2007, anche se tutte le rate di un mutuo erano state pagate, l'ipoteca restava in vita se nessuno si preoccupava di cancellarla. La cancellazione prevedeva comunque l'intervento di un notaio e il pagamento del suo onorario. Ecco cosa e' cambiato. Se la data dell'estinzione del mutuo e' successiva al 3 aprile 2007, la banca o la finanziaria che hanno concesso il prestito devono rilasciare al mutuatario una quietanza, che riconosca l'estinzione del debito. Entro 30 giorni, devono poi trasmettere alla Conservatoria competente una comunicazione dell'avvenuto rilascio della quietanza stessa.
Se il mutuo, invece, si e' estinto prima, chi ha chiesto il prestito ha l'onere di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento alla banca stessa, in cui chiede il rilascio della quietanza: a questo punto sara' a posto. Attenzione pero': vi sono casi particolari in cui questo procedimento puo' essere impossibile e bisognera' ricorrere alla vecchia cancellazione fatta dal notaio (per esempio, ipoteche iscritte a garanzia di mutui quando l'obbligazione di pagamento delle rate sia stata incorporata in cambiali rilasciate dal mutuatario).

Estinzione anticipata.
"Chiudere" il vecchio mutuo, rimborsando anticipatamente la banca, e' una scelta che si puo' imboccare per due motivi: il primo e' quando si dispone di nuove entrate e non si vuole continuare ad essere debitori, la seconda e' quando si vende casa e l'acquirente pretende di avere un immobile privo di ipoteche.
Fino a poco tempo fa, le banche prevedevano il pagamento di una penale per l'estinzione o comunque per il rimborso parziale. A partire dal 2 febbraio 2007 non possono piu' farlo: le eventuali clausole in un contratto sono nulle. Per i mutui conclusi prima vale un accordo sottoscritto il 2 maggio 2007 tra le Associazioni dei Consumatori e l'Abi (Associazione bancaria italiana), che fissa l'ammontare delle penali massime richiedibili a seconda del tipo di mutuo e a seconda di quanto tempo deve passare perche' si finiscano di versare la rate.
La Finanziaria 2008 ha esteso nel diritto di estinzione senza costi anche ai mutui accollati a seguito di frazionamento che non rientravano nell'agevolazione. Per intendersi, si tratta del caso, assai comune, in cui un'impresa richiede un prestito ipotecario per costruire un palazzo. In seguito vende i singoli appartamenti dell'edificio a piu' acquirenti, e accolla a ciascuno di loro una parte del mutuo originario, frazionato..

Portabilita' del mutuo
Consiste nella sostituzione del vecchio finanziamento con uno nuovo, in genere cambiando banca e scegliendone una che offre condizioni migliori. In sostanza il diritto di ipoteca che grava sull'immobile viene "traslocato" all'altra banca e il prestito e' regolato da nuove regole.
Tecnicamente e' detta "surrogazione" e non e' una novita': peccato che dal punto di vista pratico fino a ieri le banche si rifiutassero di accettarla e i loro clienti raramente la richiedevano, anche per i costi fiscali della pratica. In sostanza il denaro preso a prestito dalla nuova banca viene utilizzato per saldare il debito del precedente contratto di mutuo.

Resta necessario prima accendere un nuovo mutuo e sostituire la nuova banca alla vecchia (con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata). Cosi' il nuovo istituto di credito subentra nell'ipoteca: il mutuatario evita un'altra iscrizione di ipoteca. La surrogazione prevede comunque di rivolgersi allo studio di un notaio, pagandone i costi, perche' di fatto si conclude un mutuo nuovo di zecca.

Viene inoltre facilitata la richiesta alla Conservatoria di annotare la surrogazione a margine della vecchia iscrizione ipotecaria: il decreto legge n. 7/2007, infatti, prevede che sia chiesta "senza formalita', allegando copia autentica dell'atto di surrogazione>>. Infine il contribuente non deve pagare piu' l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (dallo 0,25% al 2% della somma erogata) ne' le imposte ipotecarie e di bollo.

Infine la Finanziaria 2008 ha ribadito che, al momento della surrogazione di una banca con l'altra, non possono essere chieste al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali.

Resta comunque possibile ricontrattare,con la vecchia banca, nuove condizioni, pur tenendosi il mutuo esistente. Salvo rari casi, non occorre percio' rivolgersi a un notaio: non si tratta comunque di surrogazione.

Attenzione: ancora oggi vi sono banche che mettono i bastoni nelle ruote a chi chiede la surrogazione. A nessuno piace perdere un cliente pagante. Quindi si tratta di un'operazione per cui bisogna armarsi di pazienza e determinazione.

Riduzione delle rate
Due misure, assai simili ma non coincidenti, sono state varate tra fine 2007 e maggio 2008 a favore di chi non riesce a pagare la rata del mutuo.
Accordo Abi-Ministero. Iniziamo a parlare della piu' recente, che pare la piu' facilmente applicabile: una convenzione tra l'Abi (l'associazione delle banche italiane) e il Ministero dell'Economia,di cui al momento in cui scriviamo non e' disponibile ancora il testo).

Con essa si tenta di fronteggiare l'incremento dei tassi sui mutui ad interesse variabile che ha portato molte famiglie a faticare a pagare le rate (in genere mensili). In sostanza, l'idea e' quella di sfruttare uno strumento finanziario gia' esistente, il mutuo variabile a rata costante. La singola rata viene abbassata ai livelli del 2006, e la durata del mutuo si allunga, senza che si possa prevedere con certezza quando si finira' di pagare.
Chi puo' goderne. La possibilita' e' data solo a chi ha stipulato un mutuo per la prima casa fino al 28 maggio 2008. Viene da credere che ci sia stato uno svarione: in genere sono agevolati i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, non della prima casa (sono due cose diverse). Infatti un acquirente prima casa puo' risiedere anche in un altro luogo, purche' nello stesso comune, per esempio in affitto. Viceversa chi ha concluso un mutuo per l'abitazione in cui abita, se non ha i requisiti "prima casa", non riceve questo tipo di aiuto.

Potra' usufruire della rinegoziazione anche chi non ha pagato le rate, purche' nel frattempo il,contratto non sia stato chiuso.
Notizie infondate. E' il caso di dare un serio avvertimento: molte notizie stampa e Tv hanno dato a proposito informazioni distorte a proposito. Si e' parlato di risparmio per le famiglie italiane (in media 850 euro l'anno), e di trasformazione dei mutui a tasso variabile in mutui a tasso fisso.
In realta' il risparmio c'e' sul breve periodo (rate piu' basse), ma sul lungo e' probabile che si finisca di pagare le banche molto di piu', in termini di interessi. Naturalmente le banche non sono istituzioni di beneficenza e i mutui che durano di piu' costano anche di piu'. In secondo luogo il nuovo mutuo sara' a rata fissa, ma non "a tasso fisso", perche' la variazione degli interessi e dell'inflazione portera' ad allungarne la vita. Quindi si passa da un mutuo a tasso variabile a un'altro dello stesso tipo, per quanto con meccanismi differenti.

Criteri. 
L'importo della rata viene abbassato a quello vigente nel 2006 e l'interesse rivisto e posto pari a quello di un certo parametro, detto IRS a dieci anni, vigente al momento della rinegoziazione e maggiorato di dello 0,5% (il 17/6/2008, quando scriviamo, sarebbe pari al 5,07%).

Abbiamo detto che la durata del mutuo si allunga: di quanto? Impossibile dirlo, perche' cio' dipende dall'andamento dei tassi di interesse, dalla durata del mutuo attuale, eccetera. Il Sole 24 ore ha valutato una variazione da un minimo di 3 mesi (mutuo a 10 anni con andamento prevedibile dei tassi di mercato) a un massimo di 52 mesi, cioe' 4 anni e 4 mesi (mutuo a 20 anni con livello invariato dei tassi futuri). Ma sono semplici simulazioni: non e' impossibile che si allunghi anche piu'.

Sempre Il Sole 24 ore ha valutato un incremento dei costi del mutuo per il cliente da un minimo del 2% (durate di poco dilazionate) a un massimo del 17%. Il tutto a patto che il mutuo sia al massimo ventennale (se si parte da uno di 25 anni di durata, bisognerebbe rifare i conti).
Attenzione: niente vieta alle banche di praticare condizioni migliori di quelle previste dall'accordo Abi-Ministero, o meglio, ai loro clienti di contrattare per ottenerle (se ci riescono).

Varie incertezze permangono. Per esempio: occorrera' passare dal notaio e pagarlo per allungare la durata dell'iscrizione ipotecaria?
Pro e contro. l'accordo Abi-Ministero, che secondo stime, potrebbe interessare 1 milione e 250 mila famiglie? Ma e' davvero conveniente? La risposta e' banale: solo per chi non riesce proprio a pagare rate troppo alte e rischia che la casa comprata venga messo all'asta giudiziaria dai creditori. Ricordiamo che le associazioni dei consumatori avevano gia', nel passato, messo all'indice i mutui variabili a rata costante, che qui si ripropongono. Il rischio e' che la gente sia contenta di risparmiare nell'immediato, per poi accorgersi che dovra' pagare un altro mutuo alla fine del mutuo.


Sospensione delle rate
La legge finanziaria 2008, nei commi da 475 a 480 dell'articolo 2, ha introdotto una misura apparentemente abbastanza simile alla riduzione delle rate, ma piu' prudente. Chi fatica a pagare le rate (ma sempre solo quelle per l'acquisto della prima casa), puo' chiedere la sospensione del pagamento per non piu' di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a 18 mesi. Quindi la durata del mutuo viene "allungata", ma al massimo di un anno e mezzo, salvo diversi accordi. I costi di questa dilazione, e cioe' le procedure bancarie e gli onorari notarili, sono coperti da un apposito "Fondo di solidarieta'" con una dotazione di 10 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009. Occorre dimostrare di non essere materialmente in grado di provvedere al pagamento, secondo forme stabilite da un futuro regolamento, non ancora uscito nella Gazzetta Ufficiale. Staremo a vedere se il regolamento verra' varato, o se il nuovo Governo decidera' di privilegiare l'accordo Abi-Ministero e non ne fara' nulla: sono cose che, almeno in Italia, accadono.

FONTE: confappi:it ( Confederazione Piccola Proprieta' Immobiliare)