Gazz.Uff.: Accertamento in catasto delle unita' E/1 E/2 E/3 E/4 E/5 E/6 E/9
Data: 22/01/2007
Argomento: Liberi Professionisti


AGENZIA DEL TERRITORIO - PROVVEDIMENTO 2 gennaio 2007 - Definizione delle modalita' tecniche ed operative per l'accertamento in catasto delle unita' immobiliari urbane nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 e per l'autonomo censimento delle porzioni di tali unita' immobiliari, destinate ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, gia' iscritte negli atti del catasto. (GU n. 6 del 9-1-2007)


                   IL DIRETTORE DELL'AGENZIA
  Visto  il  regio  decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,
con  modificazioni,  dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, concernente
l'«Accertamento  generale  dei  fabbricati  urbani, rivalutazione del
relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano»;
  Visto  il decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949,
n.  1142, recante il «Regolamento per la formazione del nuovo catasto
edilizio  urbano»,  ed in particolare l'art. 8 che, al secondo comma,
concerne l'accertamento di immobili a destinazione particolare;
  Visto il decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701,
concernente  il  «Regolamento  recante  norme per l'automazione delle
procedure   di   aggiornamento   degli   archivi  catastali  e  delle
conservatorie dei registri immobiliari»;
  Visto  il  decreto  legislativo  7 marzo  2005,  n.  82, recante il
«Codice dell'amministrazione digitale» e successive modificazioni;
  Vista  la  determinazione  30 giugno  2005  emanata  dal  direttore
dell'Agenzia  del  territorio, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n.
153  del  4 luglio  2005,  recante  «Oneri  dovuti  per  la redazione
d'ufficio  degli  atti  di aggiornamento catastali, da porre a carico
dei   soggetti  inadempienti  per  le  ipotesi  di  cui  all'art.  1,
comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311»;
  Visto  l'art.  34-quinquies,  comma 2, del decreto-legge 10 gennaio
2006,  n.  4, convertito, con modificazioni dalla legge 9 marzo 2006,
n.  80,  che  prevede  nuovi  termini per la dichiarazione in catasto
delle  nuove  costruzioni  e  delle  variazioni  relative  ad  unita'
immobiliari gia' censite;
  Visto  l'art.  2,  commi 40,  41  e 42, del decreto-legge 3 ottobre
2006,  n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre
2006,  n.  286, che ha dettato nuove regole in materia di classamento
degli  immobili a destinazione particolare e ha previsto l'emanazione
di  un  provvedimento  del direttore dell'Agenzia del territorio, per
stabilire  le  modalita'  tecniche  e operative e definire i relativi
oneri;
  Visto il decreto 6 dicembre 2006 emanato dal direttore dell'Agenzia
del  territorio,  pubblicato  nella  Gazzetta  Ufficiale  n.  288 del
12 dicembre  2006, recante «Determinazione delle procedure attuative,
delle  tipologie  e  dei  termini  per  la trasmissione telematica ai
comuni  delle  dichiarazioni  di  variazione e di nuova costruzione e
relative  modalita' di interscambio, applicabili fino all'attivazione
del  modello  unico  digitale  per  l'edilizia,  ai  sensi  dell'art.
34-quinquies del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con
modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80»;
                              Dispone:
                               Art. 1.
                       Ambito di applicazione
  1.  Gli  immobili  o  loro  porzioni  destinati ad uso commerciale,
industriale,  ad  ufficio  privato, ovvero ad usi diversi, ricompresi
nell'ambito  di  unita'  immobiliari  gia'  iscritte  nelle categorie
catastali  E/1,  E/2,  E/3,  E/4,  E/5, E/6 ed E/9, ovvero oggetto di
dichiarazione  di  variazione o di nuova costruzione, sono censiti in
catasto   come  unita'  immobiliari  autonome  in  altra  appropriata
categoria  di  un  diverso  gruppo,  qualora  gli  stessi  presentino
autonomia funzionale e reddituale.
  2. Per «usi diversi» si intende ogni altra utilizzazione, ancorche'
diversa  da quella commerciale, industriale e di ufficio privato, non
strettamente  strumentale all'esercizio della destinazione funzionale
dell'unita'  immobiliare  principale,  censita  in  una categoria del
gruppo  E.  Sono  considerati  strumentali  gli  immobili  utilizzati
esclusivamente per l'erogazione del servizio pubblico.
  3.  Per autonomia funzionale si intende la possibilita' del bene di
essere   utilizzato   autonomamente   rispetto  alle  altre  porzioni
immobiliari  del compendio di cui fa parte, ancorche' l'accesso possa
avvenire  da  spazi  comuni e nell'ambito di orari e regole stabiliti
con  disciplinari,  regolamenti o similari. A tale fine i beni di cui
al  comma 1 devono essere delimitati e, ove necessario, devono essere
dotati  o  dotabili dei servizi di fornitura di energia elettrica, di
adduzione  idrica,  di fognatura, ed altri, ancorche' utilizzabili in
forma  associata.  Gli  stessi  beni  devono  inoltre  presentare una
stabilita'   nel  tempo,  legata  alle  caratteristiche  intrinseche,
ancorche'   la   destinazione   specifica  possa  variare  nel  corso
dell'anno.
  4.  L'autonomia  reddituale si configura quando il bene e' in grado
di produrre un reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti ubicati nel compendio.

     

                               Art. 2.
                   Criteri generali di classamento
  1.  I  criteri generali per il classamento delle unita' immobiliari
in  applicazione  dei  commi 40  e  41  dell'art. 2 del decreto-legge
3 ottobre  2006,  n.  262, convertito, con modificazioni, dalla legge
24 novembre  2006, n. 286, sono riportati nell'allegato A al presente
provvedimento.

     

                               Art. 3.
                        Adempimenti di parte
  1.   Entro   nove   mesi  dalla  data  di  entrata  in  vigore  del
decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, cioe' entro il 3 luglio 2007, i
soggetti  titolari  di  diritti reali devono dichiarare come autonome
unita'  immobiliari  gli  immobili  o  loro porzioni destinati ad uso
commerciale,  industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi,
ricompresi  nell'ambito  di  unita'  immobiliari  gia' iscritte nelle
categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9.
  2.  Le  disposizioni di cui all'art. 1, comma 1, si applicano anche
alle   dichiarazioni  in  catasto  di  unita'  immobiliari  di  nuova
costruzione   o   variate,   da   presentarsi,   ai  sensi  dell'art.
34-quinquies,  comma 2,  del  decreto-legge  10 gennaio  2006,  n. 4,
convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, entro
trenta   giorni  dalla  data  di  ultimazione  dei  lavori  di  nuova
costruzione,  ovvero  di  completamento  delle variazioni relative ad
unita' immobiliari gia' censite.

     

                               Art. 4.
                       Aggiornamento d'ufficio
  1.   Decorsi  nove  mesi  dalla  data  di  entrata  in  vigore  del
decreto-legge  3 ottobre  2006,  n.  262,  in caso di inadempienza da
parte dei soggetti obbligati, gli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio,  in  attuazione  dell'art. 2, commi 40 e 41, del medesimo
decreto-legge,  previa verifica delle eventuali azioni intraprese dai
comuni ai sensi dell'art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004,
n.  311,  provvedono  con  oneri a carico dei soggetti obbligati agli
adempimenti  previsti  dal regolamento di cui al decreto del Ministro
delle  finanze 19 aprile 1994, n. 701. L'avvio delle procedure di cui
al  periodo  precedente  e'  comunicato  al  comune  territorialmente
competente,  fermo  restando  l'inoltro  dell'atto  di  aggiornamento
predisposto e delle relative risultanze catastali con le modalita' di
cui  al  decreto del direttore dell'Agenzia del territorio 6 dicembre
2006,  pubblicato  nella  Gazzetta  Ufficiale  n. 288 del 12 dicembre
2006.  Gli esiti degli aggiornamenti catastali d'ufficio, nonche' gli
importi  degli  oneri,  delle sanzioni e degli interessi dovuti, sono
notificati  ai  soggetti inadempienti a cura degli uffici provinciali
dell'Agenzia del territorio.
  2.  L'Agenzia  del  territorio,  entro tre mesi dall'emanazione del
presente  provvedimento,  anche  ai  fini dell'applicazione di quanto
previsto  dall'art. 2, comma 44, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n.
262,  rende  disponibili  ai  comuni  l'elenco degli immobili censiti
nelle  categorie  catastali  E/1,  E/2,  E/3,  E/4,  E/5, E/6 ed E/9,
ubicati  nel  territorio  di  rispettiva  competenza, per la verifica
della  coerenza  dell'attuale  classamento  rispetto  alle  effettive
destinazioni  d'uso  delle  porzioni  di  tali unita' immobiliari. Le
dichiarazioni  catastali, presentate dai soggetti obbligati, inerenti
gli  immobili  censiti  nelle  sopra  richiamate  categorie sono rese
disponibili  ai  comuni,  ai  fini  degli  adempimenti di competenza,
nell'ambito  dei  procedimenti di cui all'art. 34-quinquies, comma 1,
del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4.
  3.  Nei  casi  di  inadempienza  di cui al comma 1, si applicano le
sanzioni  previste  dall'art.  31  del  regio decreto-legge 13 aprile
1939,  n.  652,  convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto
1939,  n.  1249,  e successive modificazioni, per le violazioni degli
articoli 20  e  28  dello stesso regio decreto-legge n. 652 del 1939,
nella  misura  aggiornata  dal  comma 338  dell'art.  1  della  legge
30 dicembre 2004, n. 311.

     

                               Art. 5.
                  Oneri per aggiornamento d'ufficio
  1. Per gli aggiornamenti d'ufficio eseguiti ai sensi dell'art. 4 si
applicano  gli  oneri  previsti  dalla  determinazione 30 giugno 2005
emanata  dal  direttore dell'Agenzia del territorio, pubblicata nella
Gazzetta Ufficiale n. 153 del 4 luglio 2005.

     

                               Art. 6.
                          Entrata in vigore
  1.  Il  presente  provvedimento  sara'  pubblicato  nella  Gazzetta
Ufficiale  della  Repubblica  italiana  ed  entra in vigore il giorno
successivo alla sua pubblicazione.
    Roma, 2 gennaio 2007
                                   Il direttore dell'Agenzia: Picardi

     

                                                           Allegato A
1. Premessa.
    L'ampiezza  e  la  significativita' dei mutamenti intervenuti nel
tempo   e  le  disposizioni  richiamate  all'art.  2,  comma 40,  del
decreto-legge  3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni,
dalla  legge  24 novembre  2006,  n. 286, rendono necessario un nuovo
inquadramento  della  materia  coerentemente con le mutate regole che
incidono,  in  primo  luogo,  sull'attribuzione della categoria ed in
modo non marginale sulla definizione di unita' immobiliare.
    Nel  presente  allegato,  in  coerenza con la normativa vigente e
l'attuale   quadro   generale   delle   categorie,  sono  oggetto  di
approfondimento  e  di  indirizzo  le  tematiche tecnico-giuridiche e
quelle  operative,  concernenti  le  modalita'  di attribuzione della
categoria   e   l'individuazione   di   quelle   porzioni  di  unita'
immobiliare,  aventi  autonomia  funzionale  e reddituale, che finora
facevano capo ad immobili censibili nel gruppo E (ad esclusione delle
E/7 ed E/8).
    Tale  diverso indirizzo comporta l'attribuzione, ai nuovi oggetti
immobiliari   individuati,   di  specifiche  e  pertinenti  categorie
catastali a destinazione diversa da quella particolare.
2. Il   concetto   di   unita'  immobiliare  urbana  (u.i.u.)  e  sua
individuazione  nell'ambito  di  un  complesso  censito  in categoria
particolare E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 o E/9.
a) Il nuovo contesto di riferimento.
    L'art.  1  del  provvedimento direttoriale del 2 gennaio 2007, in
coerenza con la norma primaria, impartisce nuovi criteri in merito al
riconoscimento:
      a) di porzioni di immobili aventi uso commerciale, industriale,
ad   ufficio   privato  o  ad  usi  diversi  da  quelli  strettamente
strumentali all'esercizio della destinazione funzionale dell'immobile
principale;
      b) della loro autonomia reddituale;
      c) della loro autonomia funzionale;
      d) dell'idonea categoria di appartenenza.
    In  particolare,  sul  punto  «a»  amplia  ed  affina quanto gia'
riportato  nel  decreto del Presidente della Repubblica n. 1142/1949,
nel rispetto dei principi della legge istitutiva.
    Sul  punto  «b»,  stabilisce  la  necessita'  di  individuare  la
produzione  di reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti del compendio.
    Sul  punto  «c»,  precisa  il  concetto  di  autonomia funzionale
estendendolo  anche  a  quelle  entita'  urbane  per  le  quali  sono
riscontrabili  limitazioni  fisiche  o  temporali  negli accessi alle
porzioni produttive capaci di autonomia reddituale.
    Infine,  quanto  al  punto «d», l'art. 1 richiama la disposizione
normativa  dettata dall'art. 2, comma 40, del decreto-legge 3 ottobre
2006,  n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre
2006, n. 286, che prevede la variazione della categoria catastale per
tutte  quelle  unita'  immobiliari  in cui si svolgono esclusivamente
attivita'  commerciali (come nel caso di edicole o di distributori di
carburante)  che, finora, la prassi catastale censiva nelle categorie
del gruppo E.
b) I limiti del criterio connesso alla localizzazione.
    Per  quanto  concerne  gli  immobili  afferenti  alle categorie a
destinazione  particolare  risulta  frequente il caso in cui l'unita'
immobiliare  -  cosi' come finora intesa - coincida con un insieme di
fabbricati vincolati funzionalmente tra di loro e facenti parte di un
unico  complesso  a  destinazione  produttiva o commerciale. E' stato
cioe'  implicitamente  definito  quale  criterio di qualificazione il
carattere  «localizzativo»  come  linea  guida  per la perimetrazione
della unita' immobiliare.
    Un  esempio  chiarificatore  e'  rappresentato dall'insieme degli
immobili ferroviari costituenti ciascuna stazione. In particolare, la
stessa  definizione  fa rientrare nella nozione di stazione una serie
di altri beni1), purche' interni al «recinto» della stazione medesima
e situati nel tratto limitato dagli scambi estremi della stazione2).
    In  base  alle  nuove disposizioni, sono da considerare censibili
nelle  categorie  del  gruppo  E  (E/1  nel caso specifico) le unita'
immobiliari «stazione» costituite esclusivamente da quegli immobili o
loro  porzioni  strettamente  strumentali all'attivita' di trasporto,
vale  a  dire  solo quelle porzioni utilizzate a titolo esclusivo dal
soggetto  giuridico  erogante  il  servizio  pubblico per l'esercizio
della propria specifica attivita'.
    L'insieme degli immobili afferenti alla stazione, nel senso sopra
precisato,  non  puo'  pertanto  essere  riferito  ad un luogo fisico
continuo,   ma   ad   un  contesto  astratto  definito  da  relazioni
strettamente  funzionali.  Il criterio localizzativo, non costituisce
il  parametro  di  riferimento  essenziale, allorche' nell'ambito del
«recinto  stazione»  siano  individuabili costruzioni o loro porzioni
destinate ad attivita' non strettamente correlabili al trasporto.
    Di  conseguenza  gli  eventuali  esercizi commerciali, immobili a
destinazione  ricettiva  od  altro, pur ricompresi nel recinto di una
stazione   od   aeroporto   (ad  es.  dutyfree,  centri  commerciali,
dormitori,  ostelli,  depositi  per  le merci, bar, ristoranti, ecc.)
devono   essere   censiti   sulla  base  delle  loro  caratteristiche
intrinseche derivanti dalla loro destinazione oggettiva e reale.
    Quanto  precisato per le infrastrutture dei trasporti pubblici e'
chiaramente  estensibile,  analogamente,  a  tutte le altre categorie
caratterizzate da similari articolazioni funzionali.
3. Il  classamento dell'u.i.u. identificata come porzione nell'ambito
di un immobile a destinazione particolare.
    E'   d'obbligo   innanzitutto  sottolineare  l'importanza  di  un
corretto  esame  preliminare  delle caratteristiche degli immobili in
questione,  finalizzato,  da  un  lato,  a verificare la presenza dei
requisiti per l'attribuzione di una categoria ordinaria o speciale ad
una  delle  porzioni  dell'immobile  e,  dall'altro, ad attribuire la
categoria particolare piu' rispondente alle caratteristiche oggettive
della parte residuale dell'immobile.
    A tale scopo rileva prioritariamente la destinazione funzionale e
produttiva   compatibile  con  le  caratteristiche  dell'immobile;  a
parita'  di destinazione, si dovra' poi tenere conto delle specifiche
caratteristiche   tipologiche,   costruttive   e   dimensionali,  che
differenziano   gli   immobili  in  esame  dalle  unita'  tipo  o  di
riferimento3), rappresentative dei corrispondenti immobili.
    (1) Ad  esempio fabbricati viaggiatori, locali adibiti ad uffici,
alloggi,   dormitori,  ristoranti,  caffe',  rivendite  di  giornali,
tabacchi  e  bar,  locali  del  dopolavoro,  magazzini  merci,  piani
caricatori, cabine, fabbricati isolati per l'alloggio, ecc.
    (2) In   modo  similare,  con  riferimento  alle  autostrade,  e'
stabilito  che  ogni  fabbricato  o  gruppo di fabbricati costituente
ciascuna  stazione,  sia  accertato come unita' immobiliare, anche se
comprende alloggi, dormitori, rivendite e magazzini.
    (3) Cfr.  art.  11,  comma 1, del decreto-legge 14 marzo 1988, n.
70, convertito, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154.
    Sul  piano  operativo  e'  comunque  da osservare come, in taluni
casi,  il  criterio di individuazione della categoria di appartenenza
non  e'  strettamente  legato  alla destinazione, ma dipende, in base
alle   considerazioni   ordinariamente   svolte   nell'ambito   delle
operazioni  di  classamento,  anche dalle altre caratteristiche sopra
menzionate, nonche' dalla loro diversa localizzazione (centro urbano,
zona industriale o commerciale appositamente attrezzata). Ad esempio,
e' noto come i depositi ed i laboratori possono essere qualificati in
categoria C/2 (depositi) e C/3 (laboratori artigianali), oppure nelle
categorie  D/1 (opifici), D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le
speciali  esigenze  di  un'attivita'  industriale)  e D/8 (fabbricati
costruiti  o  adattati  per  le  speciali  esigenze  di  un'attivita'
commerciale),   in   relazione   alle   specificita'  della  concreta
fattispecie.
a) L'individuazione della categoria.
    L'individuazione   della  categoria  delle  singole  porzioni  di
immobile  dovra'  avvenire  in  coerenza  con  le  attuali previsioni
normative,  tenendo conto soprattutto delle caratteristiche capaci di
configurarne  l'oggettivo  classamento  in  una categoria ordinaria o
speciale.
    In  particolare, le unita' immobiliari a destinazione commerciale
in  senso  lato,  per  le  quali non sia possibile impostare la stima
diretta  per  confronto  con  le  unita' di riferimento del gruppo C,
dovranno essere ricomprese nel gruppo D.
    La  qualificazione  nel  gruppo  E  continua ad essere propria di
quegli     immobili     con     una     marcata     caratterizzazione
tipologico-funzionale,   costruttiva  e  dimensionale,  tale  da  non
permettere  l'inserimento  in  categorie  ordinarie  o speciali e che
esulano   da   una   mera   logica   di  commercio  e  di  produzione
industriale4).
    Inoltre,  in  particolari casi, ai fini dell'individuazione delle
unita'   immobiliari   e   dell'attribuzione   delle   corrispondenti
categorie,  e' opportuno applicare criteri analoghi a quelli adottati
per  i  complessi  commerciali,  siti al di fuori dei centri abitati,
denominati  «outlet»  che,  pur  essendo  caratterizzati  da  servizi
comuni,  presentano unita' commerciali autonome e capaci di produrre,
con  caratteri  di  ordinarieta',  un reddito proprio. Al riguardo si
precisa  che  tra  i  caratteri  ordinari  rileva  anche quello della
stabilita'  dimensionale  e  distributiva  delle  unita'  immobiliari
presenti  nei  compendi  commerciali  in  esame (outlet) ed in quelli
assimilabili.   Ne   discende   che,   laddove   dette  unita'  siano
caratterizzate   da  flessibilita'  planimetrica  e  volumetrica,  in
ragione  di  elementi  mobili di partizione di un unico «open space»,
che  ne  definiscono  i  perimetri ed i volumi in modo potenzialmente
variabile nel tempo, le stesse possono essere oggetto di una denuncia
unitaria con classamento nella categoria D/8.
b) L'individuazione   della   classe   in   ragione   della  parziale
«dipendenza» funzionale.
    Nel contesto di una unita' immobiliare urbana riconoscibile in un
ambito  piu'  ampio  di  un  complesso  immobiliare,  dovra' assumere
particolare   attenzione   l'attribuzione   della  classe  di  merito
all'interno della categoria di naturale appartenenza.
    E'  indubbio,  infatti,  come  fra  gli elementi determinanti che
contraddistinguono  la  redditualita'  di  una  u.i.u.  vi sia quella
relativa alla «posizione» dell'immobile.
    Tale    parametro    «posizione»   e'   ordinariamente   connesso
all'ubicazione  all'interno  di  una determinata porzione del tessuto
urbano  e configura una maggiore o minore capacita' reddituale per la
totalita'   degli   immobili   della   stessa  fattispecie  esistenti
all'interno di quello che e' il perimetro di interesse.
    Nel  caso  dell'individuazione  delle  u.i.u.  in  questione - in
genere  a destinazione commerciale - potrebbero, invece, configurarsi
situazioni  diverse dal libero mercato cui l'ordinario classamento fa
riferimento5).
    (4) Al  riguardo  e'  da  sottolineare l'orientamento sempre piu'
marcato del legislatore a correlare il sistema catastale ai caratteri
tecnico-valutativi  oggettivi  degli  immobili,  lasciando al sistema
impositivo  la  valutazione  dei  caratteri soggettivi e le eventuali
agevolazioni connesse.
    (5) Si   pensi  ad  un  locale  commerciale,  all'interno  di  un
complesso  immobiliare, capace di attrarre una qualificata clientela.
In  tal  caso  la  redditualita' potrebbe essere riferibile non tanto
alla  «posizione»  (anche decentrata con riguardo al tessuto urbano),
quanto al contesto in cui l'esercizio e' collocato.
    In   tali   fattispecie,   il  classamento  dovra'  adeguatamente
apprezzare  tale specificita' nell'espressione della classe di merito
da assegnare all'u.i.u. all'interno della categoria riconosciuta.
4. Ulteriori disposizioni operative.
    Le dichiarazioni di variazione e di nuova costruzione prodotte in
catasto  ai  sensi  degli  articoli 20  e  28 del regio decreto-legge
13 aprile  1939,  n.  652, convertito, con modificazioni, dalla legge
11 agosto  1939,  n.  1249,  devono  essere  redatte conformemente ai
principi  tecnici  riportati  nel  presente allegato, ai quali devono
conformarsi anche le attivita' di controllo.
    Infine,  si  ribadiscono  gli  indirizzi operativi gia' impartiti
agli  uffici provinciali dell'Agenzia del territorio con la circolare
n.  4  del  16 maggio  2006, qualora non contrastanti con le presenti
disposizioni.



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