Comunichiamo a priori che il comma 1septies dell'art. 16 del DL 63/2013 consente agli acquirenti di immobili  oggetto di demolizione, ricostruzione da parte di imprese di costruzioni, al fine di ridurre il rischio sismico e nella condizione che l'acquisto sia effettuato entro 18 mesi dall'ultimazione dei lavori, di poter usufruire dell'agevolazione corrispondente allo sconto del prezzo di acquisto fino all'importo complessivo di 96.000 euro.

Nella risposta 557/2020 l''agenzia delle Entrate, risponde alla domanda di un utente in cui chiede:

1) se rientra nell'agevolazione art. 16 comma 1septies l'intervento di demolizione di un fabbricato industriale, riqualificazione dell'area e realizzazione di 3 edifici residenziali plurifamiliari e successiva vendita.

contestualmente chiede anche:

2) se per usufruire dell'agevolazione sia obbligatoria l'agibilita' degli immobili o e' sufficiente il collaudo statico

3) quale sia la data ultima per fruire del beneficio: il termine dell'agevolazione o i 18 mesi previsti nella normativa

L'agenzia in merito al primo quesito non risponde letteralmente alla domanda, (sempio: si, spetta la detrazione se si demolisce un fabbricato industriale e nel rispetto delle normative urbanistiche si costruiscono 3 condomini) ma risponde in modo implicito facendo supporre che l'agevolazione spetta

Il paragrafo nella risposta dell'agenzia che fa intendere che l'agevolazione spetta e' il seguente:

-------------------------

" In sostanza, dunque, la fruizione della detrazione di cui al citato articolo 16, comma 1-septies del decreto-legge n. 63 del 2013 - a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso ai sensi dell'articolo dall'articolo 3, comma 1, lettera d) o e), del d.P.R. n. 380 del 2001, ma nel presupposto che l'intervento sia effettuato all'interno dei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici vigenti - è consentita anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente.

-------------------------

In pratica, il paragrafo sopra riportato indica che la detrazione spetta se il titolo abilitativo sia emesso ai sensi delle lettere D o E del comma 1 dell'art. 3 del testo unico edilizia (Dpr 308/2001)

analizziamo le due lettere del testo unico edilizia indicate dall'agenzia:

la lettera D dell'art. 3 comma 1 del Dpr 380/01 (testo unico edilizia) - prevede gli interventi di ristrutturazione edilizia (anche ai fini della modifica effettuata dal decreto semplificazioni)

la lettera E dell'art. 3 comma 1 del Dpr 380/01 (testo unico edilizia) - prevede interventi di nuova costruzione e quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio ... (in questo caso quelli indicati dall'istante nella risposta n. 557/2020)

Di certo l'Agenzia non risponde in modo esplicito (del tipo: "puoi demolire un fabbricato e costruirne tre) ma risponde asserendo che l'autorizzazione edilizia per il sismabonus acquisti può essere rilasciata anche per interventi di nuova costruzione o di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, facendo supporre che le opere siano agevolabili.

Con questa risposta l'agenzia da' pure per scontato che per le demolizioni e ricostruzioni del sismabonus acquisti (comma 1septies art. 16 DL 63/2013), non vige l'obbligo che le autorizzazioni siano rilasciate come opere di ristrutturazione edilizia.

-------------------------

Per i quesiti 2 e 3 l'Agenzia risponde che gli immobili devono essere venduti entro il termine dell'agevolazione (nel nostro caso il 31/12/2021) e che devono avere tutte le caratteristiche idonee per essere commercializzati, e quindi se per essere venduti serve l'agibilità ci vorrà anche l'agibilità.

SCARICA LA RISPOSTA N. 557/2020 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE