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Nel caso che sia l'inquilino a fare la ristrutturazione, la locazione deve risultare da un contratto di affitto regolarmente registrato. Gli estremi della registrazione vanno indicati nell'apposita casella del modello di comunicazione di inizio lavori da inviare al Centro Servizi di Pescara. Occorre anche una dichiarazione di consenso del proprietario all'esecuzione delle opere.

Chi esegue direttamente lavori a casa sua puo' scontare il 36%, ma solo sulle spese sostenute per l'acquisto dei materiali utilizzati (su cui paghera', pero' il 20% di Iva). Se pero' e' un imprenditore edile, il 36% varra' invece su tutta la spesa, purche' ricorra all'auto-fatturazione con Iva al 10%.

In caso di compravendita il diritto alla detrazione va all'acquirente dell'immobile, per le rate non godute. Se il contribuente passa a miglior vita, si trasmette, per intero, a quegli eredi che conservino “la detenzione materiale e diretta del bene” (principio introdotto dalla Legge 289/2002), cioe' che usino la casa. La trasmissione agli eredi non scatta invece nel caso in cui chi ha effettuatole opere e' il detentore (inquilino o comodatario).

Se vi e' comproprieta' o piu' persone che hanno diritti reali su uno stesso immobile, anche solo un contribuente tra quelli che hanno sostenuto le spese puo' trasmettere la comunicazione a Pescara, con allegata la documentazione.

Limiti di detrazione

Dal 2003 la spesa massima agevolabile e' di 48 mila euro, che corrisponde oggi a un risparmio. massimo di 17.280 euro (il 36% di 48 mila, appunto).

Ormai il tetto vale per ciascun lavoro eseguito in ciascun immobile, non importa quanti siano le persone che lo hanno pagato. Inoltre,tale tetto massimo di spesa detraibile va “spalmato” in piu' anni. Nel senso che se un'opera di ristrutturazione e' stata iniziata, per esempio, nel 2008 e terminata nel 2009, si potra' godere di 17.280 euro al massimo di sconto fiscale per tutto il periodo triennale. Solo se si inizia, anche sullo stesso immobile, un'opera diversa con nuova comunicazione a Pescara ed eventuale nuovo assenso comunale (se necessario), soi potra' godere anche per questa di un nuovo tesso massimo di spesa di 48 mila euro (pari a 17.280 di detrazione). 

A scanso di equivoci, niente impedisce di godere, anche contemporaneamente, della detrazione per due abitazioni di proprieta' (per esempio per una prima e una seconda casa), con un tetto di 48 mila euro di spesa ciascuna, ne' di godere della detrazione, sempre contemporaneamente, per le spese affrontate dal proprio condominio e sulla propria abitazione nello stesso condominio, sempre per un massimo di 48 mila euro ciascuna.

Immobili agevolabili

La detrazione e' per gli immobili adibiti ad abitazione e per le loro pertinenze (box, soffitte, eccetera). Possono rientrare anche negozi, uffici e laboratori a due condizioni. E cioe' che la detrazione riguardi le opere di recupero del condominio e che il palazzo abbia la maggior parte della superficie adibita a residenze.

Lo sconto vale anche per lavori che riguardano solo la pertinenza e per i rustici contadini, se adibiti ad abitazione o pertinenza e, con regole particolari, per i box acquistati nuovi.

Gli immobili ad uso promiscuo (per esempio abitazione ed ufficio), hanno diritto a meta' detrazione, in altre parole, oggi come oggi, al 18% di detrazione sulle spese effettivamente sostenute.

Infine la Finanziaria 2008 non ha re-introdotto l'agevolazione a favore degli "interi fabbricati" ristrutturati e venduti o assegnati frazionati ad uso abitazione da imprese o cooperative edilizie. Essa si calcola su un forfait del 25% del costo di acquisto del singolo appartamento. 

Interventi con diritto alla detrazione fiscale

Con una prima approssimazione si puo' dire che sono agevolate:

1. le opere di manutenzione straordinaria, restauro e recupero conservativo, ristrutturazione edilizia, per le unita' immobiliari (appartamenti o villette);

2. anche le opere di manutenzione ordinaria nei condomini.

Sono agevolate anche:

1. le opere di messa in sicurezza degli impianti;

2. le opere di risparmio energetico. Quindi si' ai doppi vetri, alle coibentazioni e alla semplice sostituzione di caldaie con altre a risparmio energetico (manutenzione ordinaria negli appartamenti);

3. le opere antifurto (Finanziaria 2001). Sconti fiscali quindi per le installazioni di porte blindate, di casseforti a muro, di grate alle finestre, di tapparelle anti-sfondamento;

4. le opere per l'eliminazione delle barriere architettoniche, se nello stabile o nell'appartamento c'e' un disabile (eliminazioni di gradini, ascensori adatti, telecomandi per alzare le tapparelle o accendere le luci);

5. le opere contro gli infortuni domestici (Finanziaria 2001) che si spingono fino alla sostituzione della presa elettrica rotta o del tubo del gas (circolare n. 13 del 2001);

6. le opere sull'alloggio del portiere, in quanto ad uso abitativo;

7. gli interventi di bonifica dall'amianto (Finanziaria 2003), un materiale oggi riconosciuto come cancerogeno e utilizzato in passato per rivestimenti anti-incendio, condutture, tegole, piastrelle.

Interventi senza "sconto"

E' piu' facile elencare gli interventi esclusi. E cioe':

1. le opere interne agli appartamenti di sostituzione dei pavimenti, dei sanitari (tubature e scarichi esclusi), di tinteggiatura ed intonacatura, di sostituzione degli infissi interni, se non connesse ad altre;

2. le opere di installazione di un impianto in condominio, come l'ascensore (a meno che sia adatto ai portatori di handicap) e quelle su locali comuni non abitativi (di fatto solo il gabbiotto del portiere).

Le circolari delle Entrate hanno fatto le pulci anche all'inglobamento di sottotetti negli appartamenti, affermando che occorre che la volumetria del il sottotetto divenuto abitabile debba restare all'interno di quella “originariamente assentita”. Si tratta di una interpretazione che e', a parere di molti, opinabile e ambigua. 

Va pero' aggiunto che, per costante giurisprudenza, se un'opera di manutenzione ordinaria viene eseguita insieme a un'altra di categoria superiore (per esempio manutenzione straordinaria o ristrutturazione), tutto l'intervento va catalogato nella categoria superiore.

Per esempio, la tinteggiatura delle pareti di un appartamento non gode dello sconto. Ma se, contemporaneamente, si abbatte e si ricostruisce un tramezzo interno (opera interna di manutenzione straordinaria), entrambi gli interventi sono agevolati.

Tipo di spese agevolate 

Rientrano, nelle spese che hanno diritto alla detrazione:

1. l'imposta sul valore aggiunto sulle spese;

2. la progettazione lavori;

3. l'acquisto dei materiali;

4. l'esecuzione dei lavori;

5. le altre prestazioni professionali richieste;

6. la relazione di conformita' per gli impianti;

7. le perizie e i sopralluoghi;

8. i diritti pagati per concessioni, autorizzazioni, dichiarazioni inizio attivita';

9. i bolli relativi alla documentazione;

10. gli oneri di urbanizzazione.

E' stato chiarito che l'acquisto diretto di materiale (per esempio piastrelle o sanitari) da parte di chi ristruttura, anche se non incluso nelle fatture della ditta edile, e' comunque agevolato, purche' eseguito con bonifico.

Spese agevolate: criteri temporali

Va premesso che, per godere della detrazione, occorre pagare con bonifico bancario: nessun altro mezzo di pagamento (assegno, cambiale, contanti) e' ammesso (salvo le eccezioni riportate nel box).. Ovviamente, occorre anche regolare fattura.

Va ricordato inoltre che:

- dal 4 luglio 2006, quando ad eseguire i lavori e' un impresa con dipendenti, sulle fatture va evidenziato il costo della mano d'opera, pena la perdita della detrazione;

- dall'1 gennaio 2007 va trattenuto il 4% di ritenuta fiscale sulle fatture di chi esegue i lavori (impresa o artigiano);

- dal 1998 va trattenuto il 20% di ritenuta fiscale sulle fatture di direttore dei lavori e progettista..

La prima rata di detrazione, da inserire nella dichiarazione dei redditi, si gode sempre e comunque per le spese pagate l'anno prima, con bonifico bancario, all'impresa o all'artigiano.

Per esempio, nella dichiarazione dei redditi compilata nel 2008, si inseriranno i bonifici effettuati nel 2007. Attenzione: non ha importanza invece la data in cui si e' anticipato il denaro all'amministratore condominiale per pagare le spese, ma la data in cui l'amministratore ha effettivamente pagato i lavori eseguiti.

Rateizzazioni

In genere la detrazione si gode in 10 rate annuale (ed e' quindi del 3,6% annuo). Per le spese sopportate dal 2003 in poi e' pero' possibile per i contribuenti con eta' tra i 75 e i 79 anni rateizzare la detrazione in “soli” 5 anni e per quelli con 80 anni in piu' ottenerla ripartita in 3 anni. Quando il contribuente, nell'anno in cui ha redatto la dichiarazione dei redditi, supera una di queste due soglie di eta', puo' riconvertire la detrazione da 10 a 5 rate o da 5 rate a 3. I suoi eventuali eredi continuano a godere delle detrazione in 5 o 3 anni, a prescindere dalla loro eta'. 



Burocrazia necessaria.

E' indispensabile inviare al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), tramite raccomandata, una "Comunicazione di inizio lavori", di cui riproduciamo il modello. E' necessario che sia mandata prima che i lavori comincino. La comunicazione puo' essere trasmessa, in caso di acquisto di box o posti auto pertinenziali, anche successivamente alla data di inizio dei lavori, purche' venga inviata entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno d'imposta nel quale si puo' fruire della detrazione.

La comunicazione riporta anche la data di inizio lavori: pertanto in caso di Dia (denuncia di inizio attivita') essa dovra' essere uguale o posteriore a un mese dalla presentazione della Dia stessa (20 giorni in Emilia Romagna).

Inoltre, occorrerebbe allegare anche una consistente documentazione, che cambia a seconda delle circostanze, sostituibile pero' da una autocertificazione di essere in possesso della documentazione stessa (contenuta nello stesso modulo di comunicazione inizio lavori da inviare a Pescara).

Per i lavori che superano l'importo di 51.645,69 euro (100 milioni di lire), vanno presentate particolari attestazioni da parte di un tecnico.

Box nuovi: documentazione per il 36%

Per l'acquisto di box in costruzione o gia' realizzati, la documentazione cambia. Occorre infatti una dichiarazione dell'impresa che quantifichi le spese di realizzazione del box o del posto auto (che non sono la stessa cosa del prezzo a cui e' stato venduto). Esse escludono, infatti, le spese generali, i costi per l'installazione del cantiere, il valore dell'area e il profitto dell'impresa conseguito dalla vendita. Comprendono invece quelle sostenute per la progettazione e l'esecuzione dei lavori, per l'eventuale relazione di conformita' degli stessi alle leggi vigenti, per le prestazioni professionali richieste dal tipo d'intervento, per l'imposta sul valore aggiunto, l'imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denuncie di inizio lavori, per gli oneri di urbanizzazione.

Nel caso di acquisto contemporaneo di box e casa in costruzione i costi di realizzazione del posto auto vanno fatturati a parte, per consentire il relativo bonifico di pagamento.

Le fatture vanno pagate con l'apposito bollettino di bonifico bancario. Va inviata, al Centro operativo di Pescara (via Rio Sparto, 21, 65100 Pescara), la comunicazione di inizio lavori entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa alla prima delle rate di detrazione. Sulla comunicazione vanno riportati gli estremi del rogito o, quantomeno, del compromesso trascritto. Alla comunicazione va allegata copia della concessione edilizia o del permesso a costruire. Nel rogito va dichiarato l'intento di destinare il posto auto a pertinenza dell'appartamento.

L'Iva agevolata al 10%

La Finanziaria 2000 ha poi portato, come novita', la discesa dal 20 al 10 per cento dell'aliquota Iva sulle fatture per molte opere di recupero, e, piu' esattamente, per quelle di manutenzione ordinaria e straordinaria. Viceversa le opere di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia avevano gia' concessa l'Iva al 10%. L'Iva e' ritornata al 20% per sette mesi (da gennaio a fine settembre 2006), ma poi e' stato ripristinato lo “sconto”.

A differenza di quanto accade per la detrazione del 36%, l'Iva al 10% (agevolata o non, poco importa) si gode ora su tutte le opere di recupero degli immobili (quelle che, inesattamente dal punto di vista delle norme urbanistiche, vengono comunemente definite come “ristrutturazioni”). Con alcuni, rari, limiti, come vedremo.

Sull'acquisto di box nuovi (che non e' opera di recupero, ma e' agevolata comunque ai sensi della detrazione del 36%), l'aliquota Iva puo' variare invece dal 4% (unico box di pertinenza di abitazioni acquistate come prima casa), al 10% (altri box di pertinenza costruiti ai sensi della legge Tognoli) e fino al 20% (altri casi). Da luglio 2006, in alcuni casi particolari (box venduti da impresa costruttrice dopo 4 anni dall'ultimazione), si applica invece l'imposta di registro, al 3% del valore.

Prestazioni agevolabili

L'aliquota agevolata del 10% vale anche per l'acquisto di materiali e di altri beni necessari per i lavori, a condizione che:

a) i materiali non vengano forniti da un soggetto diverso di quello che esegue i lavori. Quindi non si puo' acquistarli direttamente;

b)che i materiali non costituiscano "beni significativi" il cui costo superi il 50% del costo dell'intervento edile.

Sono beni significativi gli:ascensori e i montacarichi; gli infissi esterni ed interni; le caldaie; i videocitofoni; le apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; i sanitari e rubinetterie da bagno; gli impianti di sicurezza.

L'esclusione dei beni significativi il cui costo supera la meta' della fattura (che si applica con un complesso calcolo) non sembra pero' granche' importante, perche' e' assai raro che il costo di questi beni incida tanto e perche' talora puo' essere facile sottovalutarne opportunamente il costo. La circolare delle finanze n. 71/E del 7 aprile 2000, chiarisce che l'Iva agevolata non puo' applicarsi:

- alle prestazioni professionali, anche se inerenti agli interventi di recupero edilizio (per esempio la fattura del direttore dei lavori);

- alle fatture dell'appaltatore verso i subappaltatori. I beni e i servizi subappaltati verranno assoggettati all'aliquota del 10 per cento solo se saranno addebitati al committente finale (cioe' a chi ha chiesto di eseguire i lavori).



Quando il bonifico non serve

Non sempre e' indispensabile che la spesa sia giustificata dall'apposito bonifico. Per esempio, sono esclusi:

- i pagamenti effettuati a soggetti non tenuti alle disposizioni del Dpr n. 633/1978. Sono quelli effettuati ad amministrazioni pubbliche: per esempio gli oneri di urbanizzazione relativi alle opere eseguite, l'imposta di bollo e i diritti pagati per i permessi di costruire, le denuncie di inizio attivita', le eventuali autorizzazioni;

- le ritenute di acconto operate sui compensi dei professionisti. Inevitabilmente esse non risulteranno nel bonifico, ma saranno riportate solo sulla fattura;

-le spese sostenute per il personale dall'imprenditore edile che fa un intervento a casa propria. L'utilizzo risultera' comunque dalla contabilita' tenuta dall'imprenditore stesso.

-le detrazione sugli acquisti di case da imprese che hanno interamente ristrutturato il palazzo.


Fonte: Confappi.it

http://www.confappi.it/upload/notizie/Il%2036%20percento.htm